Жишээ 1: Хотын А зэрэглэлийн бүс дэх орон сууцаа хоёр хүүхэдтэй залуу хосод барьцаа мөнгө авалгүй түрээсэлсэн боловч шал, хана, гал тогооны шүүгээ, ариун цэврийн өрөөг минь авах юмгүй болгосон. Турник тогтоогоод, ханануудыг өм цөм нүхэлчихсэн байсан. “Өөрсдөө засаж өгөөрэй” гээд орхитол шалаар нэг шороо, будаг, шохой тараачхаад явсан байв. Амьдарч байгаа гэр орноо ингэж ашиглаж болдог юм уу. Монгол хүн нүүхдээ гэрийн буйраа цэвэрлээд явдаг биз дээ.
Жишээ 2: Түрээслэгчээ санхүүгийн асуудалтай байгаа юм байна гэж бодоод дөрвөн сар төлбөрөө нэхэхгүй хүлээсэн. Олон дахин сануулсан ч энэ байдал үргэлжилсээр байсан тул гэрээгээ цуцалсан. Тэгээд өмнөх саруудын түрээсээ төл гэтэл “Та гэрээгээ цуцалсан тул боломжгүй” гэхэд нь ёстой ам ангайсан даа. Анх гэрээ байгуулахад ийм тохиолдолд төлбөрийг хэрхэх тухай хэсэг бараг байгаагүй юм билээ. Энэ талаар хуульчаас зөвлөгөө авсан ч эцэст нь би мөнгөөрөө хохироод дуусах шинжтэй. Байраа дахиж түрээслэхгүй гэж бодож байна.
Жишээ 3: Байраа түрээслүүлээд удаагүй байхад “Тагт шатчихлаа” гэж над руу ярьсан. Очтол манайхыг түрээсэлсэн Д тамхи татаж байгаад түймэр тавьсан юм шиг байсан. Ганцаараа амьдарна гэсэн ч хамаатан садан нь газраар нэг зулаад унтаж байсанд маш их цочирдсон. Гэрээ хүчин төгөлдөр байсан учраас шүүхэд шууд хандсан юм. Одоог хүртэл шийдэгдээгүй байна. Энэ хугацаанд өмч, мөнгө төгрөгөөр тогтохгүй сэтгэл санаагаараа маш их хохирлоо.
Хичээлийн шинэ жил эхлэхтэй зэрэгцэн иргэд, оюутнууд орон сууцын зориулалттай эд хөрөнгө түрээслэх нь ихэсдэг билээ. Үүнтэй зэрэгцэн “Байрны эзэн гэнэт хөөчихлөө”, “Төлбөрөө гэнэт нэмчихлээ”, “Манай гэрийн хамаг тавилгыг эвдсэн” гэхчлэн маргаан мундахгүй. Бизнесийн зорилгоор, эсвэл өрх тусгаарлах, ажил, сургуульдаа ойр байх гэхчлэн орон сууц, эд хөрөнгө түрээслэх хэрэгцээ хүний амьдралд их шүү дээ. Гэвч хэн бүхэн эрх зүйн харилцаанд оролцохдоо сайхан сэтгэл, итгэл, аман тохиролцоогоо хойш тавьж, хянамгай хандах ёстойг өдөр тутам тохиох шүүхийн хэрэг, маргаанууд харуулж байна. Жишээ нь, бусдад эд хөрөнгөө түрээслүүлж ашиг олох гэж байгаад гарз хохиролд унасан нь бишгүй олон. Сүүлийн таван жилд л гэхэд байр орон сууц, эд хөрөнгө хөлслөх, түрээсийн гэрээтэй холбоотой маргааныг шүүхээр шийдвэрлэсэн 1435 тохиолдол бүртгэгджээ. Үүнд гол төлөв таван сая ба түүнээс дээш хэмжээний мөнгөн дүн бүхий, түрээсийн гэрээний хэрэг зонхилж байгаа юм. Харин хүмүүс түүнээс доош мөнгөн дүнтэй хохиролд шүүхэд хандах нь бага байгаагаас үзвэл хууль хяналтынхны хүнд суртал, шат дамжлагаас нь шалтгаалан төвөгшөөдөг байж болзошгүй. Дээрх хэд хэдэн кэйсийг уншвал амаар тохиролцож, бичгээр гэрээ байгуулаагүй, учирч болох эрсдэлийн талаар тодорхой тусгаагүйгээс хамаг асуудал үүдсэн гэлтэй.
Хүн амьдрах зориулалттай орон сууц, байшин, монгол гэрийг бусдад ашиглуулж, эзэмшүүлэхдээ эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ, харин тус үл хөдлөх хөрөнгийг иргэн, хуулийн этгээд аж ахуйн, ашиг олох зорилго бүхий үйл ажиллагаанд ашиглах бол түрээсийн гэрээ байгуулдаг. Өөрөөр хэлбэл, албан оффист түрээсийн, орон гэрт эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ байгуулна гэсэн үг. Хэрэв та өөрийн байраа бусдад түрээслүүлэх гэж байгаа бол Иргэний хуулийн 287, 288 дугаар зүйлийг уншихад гэмгүй. Эдгээр заалтад байх санааг багцалбал, хөлслүүлэгч доголдолгүй, бүрэн бүтэн эд хөрөнгө түрээслэгчдээ шилжүүлж, гэрээнд заасан бусад үүргээ биелүүлэх үүрэгтэй. Харин учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэх, түрээслэгч эд хөрөнгийг муутган гэмтээж, гурван сарын турш хөлсөө төлөөгүй бол гэрээгээ цуцлах эрхтэй байдаг. Уг гэрээг заавал бичгээр байгуулна. Үгүй бол хүчин төгөлдөр бус хэмээн тооцогдож, хохирлоо буцаан олж авна гэж саналтгүй болох нь. Харин түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулахаас гадна Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлдгээрээ ялгаатай юм. Хэрэв гэрээ болон бусад хохиролтой холбоотой маргаан гарвал Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасны дагуу тав хоногийн дотор хэрэг үүсгэдэг. Хэрэг хянан шийдвэрлэх хугацаа 45 хоног байх ба 14 хүртэлх хоногоор сунгаж болдог аж.
Хөлслүүлэгч өөрийн өмчөө бусдад сүйтгүүлчхээд, юу ч үгүй хохирсон тохиолдол олонтоо. Энэ асуудлын гол зангилаа нь ерөөсөө л гэрээ. Орон сууц хөлслөх гэж буй бол түүний хууль ёсны өмчлөгч, эсвэл итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчтэй гэрээ байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлэхийг Санхүүгийн зохицуулах хорооноос анхааруулсан. Өнөөгийн байдлаар манай улсын хэмжээнд СЗХнд бүртгэлтэй, тусгай зөвшөөрөл бүхий 331 үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллага байна.
Энэ талаар нэгэн түрээсийн үйлчилгээ эрхэлдэг компаниас тодруулахад “Сүүлийн жилүүдэд түрээслүүлэгчид барьцаа мөнгөө өндөр тогтоох, талууд гэрээндээ илүү няхуур хандах нь нэмэгдсэн. Мөн богино хугацааны түрээсийн эрэлт ихэссэн талтай. Байр түрээслэхдээ үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын газарт хандсанаар илүү баталгаатай гэж үздэг байх” гэв. Энэ тухай хуульч, өмгөөлөгч О.Төрболд “Нотариатч нь төрийн нэрийн өмнөөс хөндлөнгийн гэрчийн үүрэг гүйцэтгэж, эд хөрөнгийн болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бус харилцаанд оролцож байгаа этгээдэд эрх зүйн зөвлөгөө өгдөг учраас энэ төрлийн мэдлэгтэй байх ёстой. Ихэнх хүн интернэтэд байрших гэрээний бэлэн загварыг хэвлээд, гарын үсэг зурахад л хангалттай гэж үздэг нь буруу. Энэ нь зарим тохиолдолд хүчин төгөлдөр бус болохоос гадна үүсэж болох маргааныг шийдвэрлэхэд хангалтгүй. Харин өөрсдийн болзол, шаардлагаа тусгасан гэрээ байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлэх нь зөв. Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллагуудын ажил бол түрээслэгчийг олж өгөх. Зуучлалын компаниар дамжуулан эд хөрөнгө хөлслөх, түрээсийн гэрээ байгуулах нь цаг хэмнэсэн, найдвартай арга байж болох юм” гэлээ.
Эд хөрөнгөө түрээслэх нь тогтмол орлоготой байх боломж мэт санагдавч хүчин төгөлдөр бус гэрээ, аман тохиролцоо, болзол, шаардлагаа гэрээндээ тодорхой тусгахгүй хөнгөн хуумгай ханддаг байдал нь түрээслүүлэгчдийг хохироох шалтгаан болж буй. Төлбөрөө төлөхгүй удах, эд хөрөнгө, тавилгыг эвдэн сүйтгэх, гэрээний нөхцөлөө зөрчих тохиолдол газар сайгүй. Тиймээс хөлслүүлэгч та барьцаа, төлбөрийн нөхцөл, хохирол нөхөн төлөх журам, байр сууц ашиглах шаардлага зэрэг талуудын болзлыг бүрэн тусгасан гэрээг бичгээр үйлдэж, нотариатаар гэрч¬ лүүлж, шаардлагатай бол үл хөдлөх хөрөнгө зууч¬ лалын компанийн тусламж авах нь хамгийн зөв арга зам. Өөрөөр хэлбэл, аливаа маргаан үүссэн тохиолдолд түрээсийн харилцаанд итгэлцлээс илүү эрх зүйн баталгаа чухал байх нь. Нөгөөтээгүүр, бусдын өмчид хүндэтгэлтэй, хариуцлагатай хандах хүмүүсийн сэтгэлгээний тусгал ч үүнд хамаатай билээ.
Д.Хүслэн
