Өөрийн гэсэн байр, орон сууцтай болох нь олон хүний амьдралын томоохон зорилго болжээ. Гэвч залуу гэр бүл болон дундаж орлоготой иргэдийн хувьд энэ “мөрөөдөл” жил ирэх тусам алсарсаар байгаа нь нууц биш. Байрны үнэ яагаад ийм өндөр болчхов, өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох хэцүү юү, эсвэл иргэдийн худалдан авах чадвар үнийн өсөлтөө гүйцэхгүй байна уу зэрэг олон асуулт хүмүүст бий. Дурын зарын групп руу шагайвал нэг өрөө орон сууц 120-150 сая төгрөгийн үнэтэй байна. Сарын 2.5 сая төгрөгийн орлоготой (нэрлэсэн дундаж) нэг иргэн юу ч идэж, ууж, өмсөж, хэрэглэхгүйгээр таван жилийн турш цалингаа хурааж л ийм хэмжээний мөнгө цуглуулах боломжтой хэмээн хотын дарга нь даапаалж байх вэ. “Инфляц, үнийн өсөлт өндөр буй энэ үед яаж ийм “тэнгэрийн” үнэтэй орон сууц түрээсэлж, эсвэл худалдан авах юм бэ. Хэдэн өдөр зарын группүүдээр “хэслээ”. Хүмүүс яаж ийм үнэтэй байр худалдаж авдаг юм бол доо гэж бодов” хэмээн нэгэн иргэн өөрийн цахим хуудсандаа байр сууриа илэрхийлжээ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөхөд барилгын материал, газар, ажиллах хүч, санхүүжилтийн өртөг, хүн амын төвлөрөл нэмэгдэх, эрэлт нийлүүлэлтээсээ давах зэрэг олон хүчин зүйл нөлөөлдгийг эдийн засагчид хэлж байна. 2020-2025 оны хооронд иргэдийн нэрлэсэн дундаж цалин болон инфляцын өсөлтийн хурд алгуур явагдсан бол орон сууцын ам метрийн дундаж үнэ эл үзүүлэлтээс даруй хол тасарчээ. Өөрөөр хэлбэл, хүмүүсийн цалингийн өсөлт инфляцтай дөнгөн данган зохицож байхад орон сууцын үнэ эдийн засгийн бодит чадамжаас нэгэнт алсарсан нь л иргэдийн “шүдний өвчин” болоод буй. Тоон статистикаас харвал, 2018 онд дундаж орлоготой иргэн дэл сул зардал гаргахгүйгээр цалингаа бүрэн хуримтлуулахад есөн жилийн дотор 50 ам метр орон сууц худалдан авах боломжтой байсан бол өнөөдөр энэ хугацаа хоёр дахин уртассан. Зардлынхаа хажуугаар хуримтлал үүсгэхэд бэрх болсон дундаж орлоготой иргэд зах зээлээс бүрэн шахагдаж, хүмүүс бодит орлогоор бус, сарын өндөр хүүтэй арилжааны зээлээр л орон сууц худалдан авахаас аргагүйд хүрээд байгаа юм. Энэ нь иргэдийн санхүүгийн бусад хэрэгцээ, худалдан авах чадварыг ч хумьж буй.
Одоогоос 13 жилийн өмнө Засгийн газраас хэрэгжүүлсэн Гол нэрийн бараа, бүтээгдэхүү ний үнийг тогтворжуулах дунд хугацааны хөтөлбөрийн хүрээнд Монголбанк, Барилгын яам (өнөөгийн Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яам) хамтран “Барилгын салбарыг дэмжих, орон сууцын үнийг тогтворжуулах” дэд хөтөлбөрийг баталсан байдаг. Үүний хүрээнд Төвбанкнаас иргэдэд 80 хүртэлх ам метр бүхий орон сууц худалдан авахад зориулсан жилийн найман хувийн хүүтэй, 20 хүртэлх жилийн (2017 оны гуравдугаар сараас 30 жил болгон сунгасан) хугацаатай ипотекийн зээл олгох зорилгоор хөтөлбөрт оролцогч арилжааны банкнуудад жилийн дөрвөн хувийн хүү тэй богино хугацаат санхүүжилтийг олгосон юм. Өнөөгийн байдлаар 10.7 их наяд төгрөгийн эх үүсвэрээр 140 мянга гаруй өрх орон сууцтай болсон гэх судалгаа байна. Мөн ипотекийн зээлийн хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны хэмжээ дөрвөн их наяд төгрөгт хүрч, хугацаа нь хоёр дахин уртсаж, уг хөтөлбөр орон сууцын зах зээлийн хөгжилд үүргээ гүйцэтгэсэн гэж Монголбанкныхан ярих юм билээ.
Харамсалтай нь, эл хөтөлбөр зах зээлийг гажуудуулж, инфляцын дарамтыг нэмэгдүү лэх зэрэг сөрөг үр дагавар үүсгэхээс гадна уг зээлийн эрэлт өссөнөөр 5000-6000 гаруй иргэний хүсэлт 5-6 жилийн хугацаанд хүлээгдэж буйг албаны эх сурвалж хэлэв. Харин энэ талаар холбогдох яамныхан хөтөлбөрийг эрх зүйн хувьд шинэ түвшинд гаргах зайлшгүй шаардлага үүссэн гээд Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Э.Бат-Амгалан Орон сууцжуулалтын тухай, Орон сууцын санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай анхдагч хуулийн төслийг өнгөрсөн зургаадугаар сард өргөн мэдүүлсэн. Энэ хуулиар ипотекийн хөнгөлөлттэй зургаан хувийн хөтөлбөрийг Засгийн газарт үе шаттайгаар шилжүүлэх, шинээр байгуулагдах Орон сууцын санхүүжилтийн банкны анхны хөрөнгө оруулалтыг хийх зэрэг ажлыг зохицуулсан гэх. Энэ талаар эдийн засагчаас тодруулахад “Төрөөс хэрэгжүүлж буй хөнгөлөлттэй ипотекийн зээл нь зорилтот бүлэгтээ бүрэн хүрэхгүй, эх үүсвэрийн хязгаарлалттай байгаа нь зах зээлд “хөөс” үүсгэсэн. Банкны зээл олгох шалгуур өндөрсөж, дараалал хэдэн сараар үргэлжлэхэд бэлэн мөнгөтэй цөөн хэсэг болон байр дамлан худалдаалагчдад л давуу тал болдог. Энэ нь орон сууц авах нэн шаардлагатай иргэдийн дунд “хиймэл” эрэлтийг үүсгэж, үнийг улам бүр хөөргөдөг сул талтай” хэмээлээ. Ипотекийн зээлд “дугаарлаж” буй нэгэн иргэн “Энэ зээлээ хэвийн явуулчхаж болдоггүй юм байх даа. Утаа униараас салах гэсэн биш хоёр жил дэмий хүлээлээ. Найдлага тасарч байна” хэмээн бухимдсан юм.
Удаах онцлох асуудал бол барилгын салбар материалынхаа 70 гаруй хувийг импортоор авдаг тул ам.доллар, юанийн ханшийн сулрал, учирч болзошгүй тээвэр ложистикийн хүндрэл нь барилгын суурь өртгийг нэмэгдүүлдэг аж. Гэвч үүнээс гадна тусгай зөвшөөрөл, газрын эрх, инженерийн шугам сүлжээний холболт, Улсын комисс хүлээж авах явцад үүсдэг бичиг баримтын далд зардал нь барилгын ам метрийн үнэд шууд “шингэдэг” байна. Түүнчлэн нийслэлийн сургууль, цэцэрлэг, ажлын байр, үйлчилгээний төвүүдийн дийлэнх нь төвдөө “шавсан” тул тодорхой байршлуудад орон сууцын эрэлт хэт ихсэж, зах зээлийн бодит өртгөөс давсан үнэ тогтох нөхцөл бүрдсэн нь нууц биш. Үл хөдлөх хөрөнгийн ийм “хөөсрөл”-ийг үл тоовол банк болон барилгын салбарт чанаргүй зээлийн хэмжээ аюултай түвшинд хүрэх, эцэст нь үнийн уналт, эсвэл тэг зогсолтод хүрэх эрсдэлтэй. Олон улсад уг асуудлыг хэд хэдэн арга замаар шийдвэрлэдэг байна. Тухайлбал, Сингапур болон Канадын зарим хотод нэгээс дээш орон сууц эзэмшигчдэд өсөх шатлалтай татвар ногдуулдаг. Мөн орон сууцыг худалдан аваад ашиглахгүй цоожилсон ч татвар авсаар байдаг аж. Энэ нь аливаа үл хөдлөх хөрөнгө зорилтот иргэдэд очих боломжийг бүрдүүлдэг гэнэ. Түүнчлэн төрөөс зөвхөн хөнгөлөлттэй зээл олгож эрэлтийг дэмжих нь үнэ өсгөхөөс цаашгүйг бид өөрсдийн туршлагаас харж болохоор. Үүний оронд хотын захад дэд бүтцийг тэлэх, газар олголтыг нээлттэй дуудлага худалдаагаар явуулж, дагуул хотуудыг хөгжүүлэх замаар өргөн сонголтыг бүрдүүлэх хэрэгтэйг учир мэдэх хүмүүс хэлж байна.
Хэзээ хэвийн болох нь тодорхойгүй зээлийг хүлээж, бүсээ чангалахаас илүүтэй татварын зохицуулалтаар дэд бүтцийг тэлэх замаар суурь өртгийг бууруулах цогц бодлого хэрэгжүүлэх цаг болсныг сануулах нь зүй. Бодит байдлаас тасарсан энэхүү “хөөсрөл” нь хүмүүсийн тав тухтай амьдрах боломжийг хаасаар байж болохгүй баймаар.
Д.Хэрлэн
