Эдийн засгийн шинжлах ухаан бол товчхондоо хязгаарлагдмал нөөцөөр хязгааргүй хэрэгцээг хэрхэн хангахыг судлахуй гэж Английн нэрт эдийн засагч, сэтгэгч Лайонел Чарлз Роббинс 100 орчим жилийн өмнө хэлж, тодорхойлж байжээ. Мэдээж хүний хүсэл, эрэлт хязгааргүй.
Нэмээд нөөц хязгааргүй байсан сан бол эдийн засаг, улмаар инфляц, ханшийн савлагаа, үнийн өсөлт, бүр тодруулбал, ипотекийн зээлийн дараалал, олдоц гэсэн ойлголтын талаар огт ярихгүй байлаа. Нэгэнт л нөөц хязгаартай учраас дээр дурдсан “зовлон” заавал тохионо гэсэн үг. Тэгвэл “ипотекийн зовлон”-гоо хэрхэн даван туулах вэ.
Баянгол дүүргийн иргэн 38 настай Ц.Алтангэрэл “Манайх дөрвөн хүүхэдтэй, зургаан ам бүлтэй айл. Эхнэр маань сүүлийн таван жил “эхийн чөлөө”-тэй байгаа юм. Уг нь төрийн албан хаагч бөгөөд би хувиараа бизнес эрхэлдэг. Миний бизнесийн орлого улирлын чанартай идэвхждэг ч сард багадаа 10 сая төгрөг олдог. Илүү хашаа, байшингаа 2024 онд зараад ипотекийн зээл авахаар хөөцөлдсөн. Компанийн болон хувийн дансаа байршуулсан ХААН банканд хандсан ч хоёр дахь жилдээ хүлээж байна. Баянгол дүүрэгт хэд хэдэн байрны эзэнтэй яриад банканд хүсэлтээ өгөхөд л зээлийн хорооны хурлаар цуцлагдлаа гэсэн. Зээлийн санхүүжилт бага, бас миний орлого тогтвортой биш, эхнэр ажилдаа ортлоо хамтран зээлдэгч болох боломжгүй, баталгаа муутай зэрэг олон асуудал байна гэнэ. Мөн олон хүүхэдтэй учраас 80 ам метрээс дээш хэмжээтэй байр авчих санаатай. Бүтэхгүй юм шиг байна. Уг нь би урьдчилгаагаа бэлдчихсэн, хувийн жижиг компанийн захирал хүн шүү дээ” гэлээ.
Тэгвэл иргэн Т.Ундраххаш “Би 28 настай, ажил эрхлээд таван жил болж буй. Эхнэр бид хоёрын сарын орлого нийт 3.5 сая төгрөгөөс давна. 40-50 ам метр байр авахаар төлөвлөж байгаа, урьдчилгаанд 30-35 сая төгрөг гаргах боломж бий. Тэгээд би цалингаа авдаг “Голомт” банкандаа 2025 оны наймдугаар сард хүсэлт өгсөн. Өр, орлогын харьцаа боломжийн, өмнө нь байр авч байгаагүй, зээлгүй, хар түүхгүй, нас залуу гээд дажгүй үзүүлэлттэй. Гэсэн ч хүлээж л байна. Байраа олж байгаарай, зээлийн дараалал болохоор ярина л гэсэн. Анзаараад байхад банканд ажилладаг залуучууд амархан ипотек ав чихдаг юм байна. Банкныхан өөрсдөдөө давуу эрхээр, дараалал харгалзахгүй үйлчилдэг юм уу даа” гэв.
Сүхбаатар дүүргийн иргэн С.Намуун “Би хоёр хүүхэдтэй. Хувиараа хөдөлмөр эрхэлж, 3-4 хүн цалинжуулдаг. Боломжийн орлоготой бөгөөд нийгмийн даатгалын шимтгэлийг (НДШ) хамгийн дээд хэмжээгээр нь, татвараа хугацаанд нь төлж ирсэн. Энэ нь зээл авах, тэтгэвэрт гарахад илүү ашигтай байхыг бодолцсон хэрэг. Гэсэн ч ипотекийн зээл хөөцөлдөөд зургаан хувийн хүүтэйгээр олддог юм биш. Хамтран зээлдэгчгүй, зээлийн хүсэлт өндөр гэсэн. Боломжийн байр олчхоод яарч явсан учраас “Хас” банкнаас жилийн 16 хувийн хүүтэй, энгийн зээлийг өнгөрсөн долоодугаар сард авсан. 10 жилийн хугацаатай сард 4.8 сая гаруй төгрөг төлөх юм. Миний хувьд өндөр дүнгээр НДШ төлдөг, цөөн боловч хүн цалинжуулдаг, өмнө нь байр аваагүй, гэр хорооллоос нүүж буй, өрх толгойлсон ээж зэргийг харж үзүүштэй байх болов уу гэтэл үгүй байв. Огт тоохгүй байна лээ. Ипотекийн бага хувийн хүүтэй зээлийн зорилтот бүлэг, санхүүгийн эрсдэл даах болон урьдчилгаа хөрөнгө гаргах чадвар гэдэгт юуг тооцдог юм бэ. Азтай нь аваад, азгүй нь үлддэг юм биш үү” гэв.
55 настай иргэн Ц.Мөнгөнсүх “Би эхнэр, хүүхдүүд, хүргэн, зээтэйгээ найман ам бүлээрээ Чингэлтэй дүүрэгт 0.07 га газартаа, хувийн байшинд амьдардаг. Манайх нүүрсээр халаадаг, худгаасаа хол, зөөврийн устай. Өвөл нүүрс түлэх, ус авах хэцүү, бас агаарын бохирдол ихтэй. Гэхдээ бид орон сууцад амьдрах, олон айлтай шавааралдах дургүй. Нөгөөтээгүүр, гэр хорооллынхон биднийг агаар, хөрсний бохирдол үүсгэдэг гээд ад үзэх маягтай. Тэгвэл гэр хорооллын айлууддаа хөнгөлөлттэй зээл өгөөд, дэд бүтцийг нь шийдчих л дээ. 5-10 жилийн хугацаатай, 50-100 сая төгрөгийн зээл авчихвал бүгд л сэп хийгээд ирнэ. Халаалт, цэвэр, бохир усаа шийдээд, байшингаа томруулчихна. Хэдэн үеэрээ, олуулаа ч хашаандаа амьдраад байна. Газартай, байшинтай, дэд бүтэцтэй байхад хэзээ ч үнэ цэнээ алдахгүй, зээл чанаргүйдэхгүй. Би ХААН банкнаас ногоон зээл авах санаатай төсөл бичиж өгсөн. Хариу алга. Төрөөс бүх айлыг орон сууцжуулна, хямд зээл олгоно гэж “зовж байхаар” тархмал эх үүсвэрээр хэрэгцээгээ хангах боломж бүрдүүлж, нэгдсэн хөтөлбөр хэрэгжүүлээсэй, богино хугацаанд л үр дүн нь гарна” гэсэн юм.
ЗЭЭЛИЙН ХҮҮГ 6-14 ХУВЬ БОЛГОНО
Манай улсад 997 000 орчим өрх байдгаас 70 хувь нь гэр хороололд амьдардаг гэсэн статистик бий. Хүн амын өсөлт, шилжилт хөдөлгөөнтэй холбоотойгоор орон сууцад орох хүсэлтэй, шаардлагатай айл өрхийн тоо огт буурсангүй. Улмаар 2030 он гэхэд ипотекийн зээлийн эрэлт хамгийн өндөр бүлгийнхэн буюу 18-34 насныхан 6.4 хувиар өснө гэсэн тооцоо байна. Энэ нь дээрх шиг гомдол мэдүүлж, ипотекийн зээл авахаар хүлээх, эрэлт үүсгэх хүмүүсийн тоо улам өснө гэсэн үг. Гэтэл нөгөө талд санхүүжилт хязгаарлагдмал, эх үүсвэр бүрдүүлэхэд хүндрэлтэй, хүү өндөр хэвээр л байна. Яагаад гэвэл хувь хүн, компани, байгууллага, улс орон аль нь ч бүтээснийхээ хэрээр хөрөнгө хуримтлуулж, борлуулсныхаа хэрээр ашиг олно. Эдийн засгийн хувьд төрөлжөөгүй, уул уурхайн бүтээгдэхүүний экспортоос хамааралтай Монголд мөнгөний үнэ огт буурахгүй, зээл олдоцгүй байгаагийн нэг учир энэ. Түүнчлэн орон сууцжуулалтын нэгдсэн бодлогогүйгээр урт хугацааны санхүүжилтийн тогтолцоо хэрэгжүүлж ирсний улмаас зах зээлийн тэнцвэрийг алдагдуулж, хэт эрэлт үүсгэн, улмаар байр худалдан авах чадамжийг бууруулсан гэж Төвбанкныхан үзэж буй. Иргэдийн амьдрах орчныг сайжруулах, агаар, хөрсний бохирдлыг бууруулах үндсэн зорилтын хэрэгжилтэд сөргөөр нөлөөлж байгаа гэнэ. Мөн хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөр нь бодлогын зардлыг өсгөн, цаашид үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэх нь урт хугацаат, оновчтой шийдэл биш гэдгийг мэргэжилтнүүд дурдсаар байна. Иймд төрөөс хараат, татааст суурилсан тогтолцоо бус, зах зээлийн зарчимд нийцсэн урт хугацаат санхүүжилтийн бүтцийг бий болгох шаардлагатай аж. Энэ талаар дээрх банкны Санхүүгийн боловсрол, харилцааны газрынхан “Энгийнээр хэлбэл, ипотекийн бага хувийн хүүтэй зээлийг ахиухан хэмжээгээр, олон хүнд олгоотхооч гэсэн хүсэлт, шүүмж, шаардлагыг арилжааны төдийгүй Төвбанкныханд тогтмол ирүүлдэг. Үүнийг богино хугацаанд, хүн бүрийн хүсэл, сонирхолд нийцүүлээд шийдэхэд хэцүү.
Ер нь одоо хэрэгжүүлж буй санхүүжилтийн тогтолцоонд бага, дунд орлоготой өрхөд түлхүү чиглэсэн, өндөр орлоготой иргэдийн хэрэгцээнд нийцсэн зээлийн бүтээгдэхүүн дутмаг. Тиймээс зах зээлийн нөхцөлд уялдуулсан зээлийн бү тээгдэхүүн санал болгосноор санхүүжилтийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, үнэ, орлогын зөрүүг бууруулах болон өрсөлдөөнийг сайжруулах эерэг нөлөөтэй. Үүний хүрээнд цөөнгүй ажил эхлүүлж, хийхээр төлөвлөж байна. Юуны түрүүнд орон сууцын ипотекийн санхүү жилтийн журамд өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй. Зорилтот бүлэгт чиглүүлэх, ялгаатай хүүтэй бүтээгдэхүүн гаргах, ипотекийн зээлийн нэгдсэн мэдээллийн сан бий болгоно. Орон сууцын санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай анхдагч хуулийн төслийг УИХ-д өргөн барьж, намрын ээлжит чуулганаар хэлэлцүүлэх зорилготой. Үүгээр эдийн засагчид, мэргэжилтнүүд юу шийдүүлэхийг зорьж байна вэ гэвэл тухайлбал, орон нутгийнхан, гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн байршил дахь газраа чөлөөлж, анх удаа байр худалдан авагчид, олон хүүхэдтэй (гурваас дээш) өрхөд зургаан хувийн хүүтэй зээл өгье. Харин Улаанбаатарт ипотект хамрагдах бол зээлийн хүү 14 байхаар зохицуулья гэж буй. Энэ нь хүү нь зургаа, эсвэл 14 гэсэн үг биш. Тухайн иргэний нөхцөлд үндэслэн 6-14 хувийн хүүтэй байна. Ийм ялгаатай хүүтэй бүтээгдэхүүн санал болгосноор зээлийн жигнэсэн дундаж хүү жилийн 8.8 орчим байх нь арилжааны банкныхаас даруй 10 нэгж хувиар бага дүн. Мөн иргэд ипотекийн зээлийн дараалал урт, мэдээлэл ил тод бус гэдэг. Үүнийг залруулах зорилгоор ипотекийн зээлийн нэгдсэн мэдээллийн систем үүсгэхээр төлөвлөсөн. Товчхондоо, зээлийн хүсэлт өгсөн банкны дараалалд таны урд хэдэн хүн байна гэдгийг нээлттэй харна. Зээлийн санхүүжилт хэд ирэв, сард болон улиралд хэдэн хүн авав, хэдий хугацааны дараа зээл авах боломж бүрдэх нь харагдана гэсэн үг” гэлээ.
ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛЭЭР БАТАЛГААЖСАН ҮНЭТ ЦААСНЫ АРИЛЖААГ ӨСГӨЕ
Манай ипотекийн зээлийн тогтолцоо Төвбанк, арилжааны банкнаас зургаан хувийн хүү тэй хөрөнгийг гарган, хүсэлт өгсөн хүмүүст зарцуулах зарчмаар явдаг. Ингэхдээ олон шалгуурыг хангасан, найдвартай гэж тооцсон хүмүүстээ өгнө. Бодлогын хүү 12.5, арилжааны банкнуудын жигнэсэн дундаж хүү 18, ББСБын жилийн хүү 36 орчим хувьтай байгаа ийм үед зургаан хувийн хүүтэй мөнгө гэдэг бол “үнэгүйтэй” адил. Нөгөө талаас нэг айл зургаан хувийн хүүтэйгээр 150 сая төгрөгийн зээлийг 20 жилийн хугацаатай авахад хүүд нь 108 орчим саяыг төлөхөөр байна. Зарим иргэн зээлсэн мөнгөтэйгөө дүйцэхүйц их хөрөнгийг хүүд төлдөг гээд бухимдаад байдгийн шалтгаан энэ. Тэгвэл ипотекийн зээлд зарцуулж буй, урт хугацаатай хөрөнгийг эргэлдүүлэх, нэг айлын хүүгийн орлогоос нөгөөгийн хүсэлтийг хангах шаардлагатайг орхигдуулж болохгүй. Үүний тулд Монголын ипотекийн корпорац (МИК) ажиллан, ипотекээр баталгаажсан үнэт цаас гарган, дахин санхүүжилт бүрдүүлдэг. Илүү олон МИК-тэй байж л илүү их хөрөнгийг хөрвүүлж, дахин санхүүжилт бүрдэж, зээл авах дараалал багасна гэж ойлгож болно. Тиймээс Орон сууцын санхүүжилтийн төрөлжсөн банк (ОССТБ) байгуулах нь зүйтэй гэж үзжээ. Хэрэв ийм банкийг ирэх оноос байгуулан, үйл ажиллагааг нь эхлүүлбэл иргэдийн хэрэгцээнд нийцсэн олон төрлийн зээлийн бүтээгдэхүүнтэй болж, зургаан хувийн зээлийн хөтөлбөрийг Монголбанкнаас ОССТБ-нд шилжүүлэх боломж бүрдэх юм байна. Ингэж чадвал 2029 он гэхэд ОССТБ банкны үйл ажиллагаа жигдэрч, төрийн тусгай сангууд орон сууцын зээлээр баталгаажсан бондод хөрөнгө оруулах сонирхолтой болно гэнэ. Улмаар ОССТБ-ны хувьцаа эзэмшигчийн бүтцийг төрөлжүүлэх бэлтгэлийг хангаж, 2030-2040 онд ОССТБнаас төрөлжсөн, нийгэм, эдийн засагт ээлтэй, урт хугацаатай зээлийн бүтээгдэхүүн гарч ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн орчин сайжирна гээд яриад байвал олон эерэг үр дүнтэй гэсэн. Мэдээж эл төлөвлөгөөг биелүүлэхэд Монголын хөрөнгийн бирж, Санхүүгийн зохицуулах хороо, банкнууд оролцоно. Иргэдийн оролцоо ч өндөр байж таарна. Бас төлөвлөгөө, шийдвэр, журам гаргах нэг хэрэг, түүнийг ажил хэрэг болгох, хэрэгжүүлэх, нутагшуулах өөр хэрэг. Бас төрөөс орон сууцын шинэ банк байгуулаад бүр завхрах вий, иргэдэд ипотекийн зээл ахиад л хүртээмжгүй, дараалал ихтэй, байх вий гэж санаа зовох, болгоомжлох хүн олон байгааг анхаарууштай. Гэхдээ л зоригтой, тууштай хөдөлж, байгуулж, бүтээж байж үр дүнд хүрэх болов уу.
АЙЛ БҮРИЙГ БАЙРТАЙ БОЛГОСОН УЛС БАЙХГҮЙ
Хүн төрөлхтний анхдагч хэрэгцээ бол аюулгүй, найдвартай, улмаар тохь тухтай амьдрах орчин буюу орон сууц. Үүнийг нэг мөр цогцоор нь шийдчихсэн, бүх айлаа, иргэнээ тухлаг, хямд байраар хангачихсан улс одоогоор алга. Дийлэнх орон, өндөр хөгжилтэй улсууд зөвхөн хямд хүүтэй ипотекийн зээлээр орон сууцжуулдаггүй. Хямд түрээсийн байрнууд, ипотекийн санхүүжилт, түрээслэх болон худалдан авахад зориулсан тэтгэмж, шууд мөнгөн тусламж гэсэн олон аргаар “ноцолддог” аж. Хүн бүрийг байртай болгоно гэхээс илүүтэйгээр иргэдийнхээ төлбөрийн чадвар, сонирхол, зах зээлийн нөхцөлд тохирсон бүтээгдэхүүнийг санал болгодгийг олон улсын эх сурвалж дурддаг. Үүнээс гадна моргейжийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргаж, хөрөнгө оруулалт татах замаар банкнууд урт хугацааны зээлээс, төр төсвөөс санхүүжүүлах шаардлагаас хурдан, зохих хэмжээгээр чөлөөлөгдөх боломж бүрдүүлдэг юм байна. Хөрөнгө оруулагчдын хувьд найдвартай төлөлтөөр баталгаажсан үнэт цаастай болох бол иргэдэд очих зээлийн эх үүсвэр өсөж, эрэлт буурна гэсэн үг. Барилгын салбарынхан ч борлуулалтаа зах зээлийн зарч маар нэмэгдүүлж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тогтвортой байх нөхцөл болдог байна. Ийм цикл маягаар орон сууцын хөтөлбөрийг цогцоор хэрэгжүүлж эхлүүлэх нь “ипотекийн зовлонг гэтлэх” боломжит арга байх нь.
С.Дулам
