Иргэн Г.Өсөхбаяр Баянгол дүүрэгт уушийн газар ажиллуулахаар 2019 оны наймдугаар сард түрээсийн гэрээ байгуулжээ. Шинээр ашиглалтад оруулсан барилгын нэгдүгээр давхрын 200 гаруй ам метр талбайг бүрэн тохижуулж, тавилга хэрэгсэлаван, тоног төхөөрөмж суурилуулж, зургаан сарын түрээсийн төлбөр урьдчилан өгөхөд 160 гаруй сая төгрөг зарцуулсан юм байна. Гэсэн ч удалгүй цар тахал дэгдэн, ажиллах боломжгүй болж, хэсэг хугацааны дараа эзэд нь барилгаа зарснаар Г.Өсөхбаяр “шатаад” үлдсэн гэнэ. Тэрбээр “Манайх “Голомт” хотхон дахь орон сууцаа барьцаалж ажлаа эхлүүлсэн. Зээлийн хүү гэхэд сард 2.5 хувь. Мөн уушийн газраа ажиллуулах аргагүй болсон учраас ямар ч орлогогүй болж, дампуурсан гэхэд болно.
Түрээсийн гэрээнд зургаа зургаан сараар нь мөнгөө төлнө, багадаа гурван жил ажиллуулна гэж тусгаж, нотариатаар батлуулсан. Түүнээс цар тахал дэгдэх, байгалийн гамшиг болох зэрэг гэнэтийн тохиолдлын үед хэрхэхийг тусгаагүй. Хөл хорионд жил орчим болох хугацаанд эзэд нь барилгаа зарахаар болж, биднийг тавилга, тоног төхөөрөмжөө авахыг шаардсан. Өөрсдөө ч өчнөөн сая төгрөгийн алдагдал хүлээснээ хэлээд өнгөрсөн. Бид аяга таваг, хийн зуух, ширээ, сандал зэргээ нэг нэгээр нь зарсан ч худалдан авсан үнийнхээ хаана ч хүрээгүй, өдгөө орон сууцаа хураалгахдаа тулаад байна.
Хаана хандах учраа ололгүй хохирч үлдсэн” гэж ярив. Тэгвэл Баянгол дүүрэгт үйл ажиллагаа явуулдаг томоохон худалдааны төвд зургаа дахь жилдээ лангуу түрээслэн бэлэн хувцас борлуулж буй Ч.Нарантуяа “Сүүлийн гурван жилд түрээсийн төлбөрийг хоёр дахин нэмснээс болж15 орчим ам метр талбайн түрээсэнд өдгөө сард гурван сая төгрөг төлж буй.
Талбайн эзэн нь жил хагасын өмнө манай павильоны (шилээр тусгаарласан хаалт бүхий хэсэг) нэг буланд мөн нэг хүн оруулж сард сая төгрөгөөр түрээслүүлэх болсон. Ингээд хоёр хүн 15 ам метр талбайд нийт дөрвөн сая төгрөг төлж эхэлсэн гэсэн үг. Түрээсийн төлбөрөө төлөхдөө ямар нэг баримт авдаггүй, түрээслүүлэгч гарын үсэг л зуруулж, тэмдэглэдэг. Энэ худалдааны төв зургаан давхар, давхар бүртээ хэдэн арван түрээслэгчтэй. Лангууныхаа хэмжээнээс хамаарч харилцан адилгүй төлбөртэй, бараг хагас жил тутам л түрээсийн төлбөрөө нэмдэг” хэмээн ярив. Үүнээс гадна Чингэлтэй дүүргийн иргэн Б.Тунгалаг “Карго ачаа хүлээн авч, хүргэлтийн үйлчилгээ эрхэлдэг компанийг 2022 оны нэгдүгээр сард байгуулж, Циркийн ойролцоох нэгэн оффисын хагас зоорийн давхарт 50 орчим ам метр талбай түрээслэсэн юм. Ямар ч тавилгагүй, тасалгааны буланд ганц хоёр ширээ байрлуулсан, бараа өрдөг л хэсэг. Түрээсийн гэрээгээ нэг жилээр хийн, сард 800 000 төгрөг төлөхөөр болсон. 2023 оны нэгдүгээр сард гэрээгээ шинэчлэхэд зургаан сараар гэрээ байгуулна, түрээсийн төлбөр нь 1.3 сая төгрөг болсон гэсэн. Өнгөрсөн зургаадугаар сард гэрээгээ ахин шинэчлэхэд түрээсийн төлбөрөө хоёр сая болгоно гэснээр бид байрнаас нь гарч, олуулаа хамтарч агуулах түрээслэх болсон. Ердөө нэг жил хагасын хугацаанд түрээсээ 2.5 дахин өсгөсөн. Танайхаар маш олон хүн орж гардаг, бараг 24 цагаар ажилладаг, бас бараа, бүтээгдэхүүний үнэ, урсгал зардал өссөн учраас түрээсээ нэмнэ гэж л тайлбарласан” хэмээв.
Энэ мэтээр дурдвал жишээ олон байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн чиглэлээр дагнан ажилладаг нэр хүнд бүхий томоохон компанийн байранд түрээсээр үйл ажиллагаа явуулахаар засаж тохижуулаад хөөгдсөн, олон сая төгрөгийн хөрөнгө оруулаад хохирсон, оффисын түрээсийн нэг ам метрийнх нь төлбөр 2021 онд 30 000 төгрөг байсан бол өдгөө гурав дахин өссөн, түрээсийн байрны цахилгааныг нь тасалсан, шөнийн цагаар тавилгыг нь зөөж гаргасан, хаалганых нь цоожийг сольсон жишээ бишгүй олон аж. Эдгээрийн улмаас зөвхөн түрээслэгчид л хөрөнгө мөнгө, цаг хугацаагаараа хохирсоор өдий хүрчээ. Тэгвэл дээрх асуудал, үл ойлголцол, түрээслүүлэгчид дураараа авирладаг, төлбөр мөнгөө нэмдэг байдлыг хэрхэн зохицуулах ёстой вэ. Түрээслэгчдийн эрх ашгийг хамгаалсан ямар хууль, баримт бичиг байдаг, ямар гомдол санал ирдгийг нь сонирхлоо.
Түрээслэгч, түрээслүүлэгч хоорондын харилцааг Иргэний хуулийн хэдэн заалтад багтааж өгчээ. Тодруулбал, тус хуульд тухайн объектыг түрээслүүлэх үеийнхээс нь илүү сайжруулсан, засаж тохижуулсан тохиолдолд хэдий хэр хугацаанд, хэчнээн төгрөгийн хөрөнгө оруулсныг тооцон, зарцуулсан хөрөнгөө шүүхээр нэхэмжлэн авч болно хэмээн заасан байдаг аж. Нөгөөтээгүүр, мөн эл хуульд тухайн объектод салгаж болохооргүй нэмж хийсэн тохижилтыг гэрээ дуусгавар болоход түрээслүүлэгч авна гэсэн байдаг нь хууль хоорондын зөрчлийг илэрхийлж, шүүхийн маргаанд түрээслүүлэгчид хохирох нөхцөл болдог гэв. Энэ талаар “Наран энд партнерс” хуулийн фирмийн хуульч Г.Наран-Ургах “21 дүгээр зуун бол түрээсийн эрин үе. Айл өрх, компани, хувь хүн аль нь ч заавал өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй байхгүйгээр амьдарч, ажиллаж, бизнес эрхлэх боломжтой гэсэн үг. Ийм жишиг олон улсад тогтоод удсан, түрээслүүлэгч, түрээслэгч хоорондын харилцааг зохицуулах хууль, эрх зүйн боловсронгуй орчин бүрдсэн бол манайд эл ойлголт шинэ байна.
Иргэний хуульд л хэдэн заалт буйгаас өөр зүйлгүй. Тэр заалт нь өнөөгийн шаардлагыг хангахгүй байгаагаас юуны түрүүнд хууль боловсруулж, батлах хэрэгтэй. Мөн түрээсийн гэрээ байгуулахдаа аль ч тал бүх эрсдэлийг нарийн тооцож, гэрээндээ тусгах шаардлагатай. Иргэд хувь гэрээ байгуулдаг, аман тохироо хийдэг, нэгэндээ итгэж найддаг зэргээс шалтгаалж маш олон маргаан үүсдэг. Зөвхөн түрээслэгч хохироод үлддэг ч юм биш. Түрээслүүлэн орлого олж байсан 300 ам метр байшин нь түрээслэгчийн буруугаас гал түймэрт өртсөн асуудлыг шүүхээр шийдвэрлүүлэхээр гурван жил хөөцөлдөж буй хүн ч байна. Үүнийг шийдэх хууль тогтоомж байхгүй, хувь хүн хоорондын гэрээнд үндэслэж болохгүй асуудал үүсгэсэн хэрэг” гэв.
Түүнчлэн иргэд тэр бүр гомдол нэхэмжлэл гаргадаггүй гэдгийг хуульч дурдсан юм. Мөн шүүхээр шийдвэрлүүлэхэд багагүйцаг хугацаа зарцуулдаг, ихэнх тохиолдолд түрээслэгч хохироод, тухайн байгууламжид оруулсан хөрөнгөө үлдээгээд гардаг, зарим түрээслэгч ийм байдалд амтшин, түрээсийн объектоо тохижуулуулж, өөр хүнд шилжүүлэх замаар мөнгө олж хэвшсэн нь бий гэнэ. Түрээсийн төлбөрийг юунд үндэслэн тогтоодог, ямар шалтгааны улмаас нэмдэг нь тодорхойгүй, ихэвчлэн урсгал зардал, бараа, бүтээгдэхүүний үнэ өссөн гэдэг шалтаг хэлдгийг дурдах нь зүйтэй. Үүнээс улбаалан түрээсийн бизнес эрхэлж ашиг орлого олж буй иргэд татвар төлдөг үү, тэдний орлогыг хэрхэн баримтжуулж, татвар ногдуулдаг талаар Татварын ерөнхий газраас тодрууллаа. Тус газраас “Мэдээж орлого олж, бараа, бүтээгдэхүүн борлуулж буй хүн бүр татвар төлөх учиртай. Түрээсийн орлого нь хөрөнгийн орлогын төрөлд хамаарах бөгөөд эзэмшигч нь төлбөрийн баримт олгох үүрэгтэй. Түрээсийн орлогоос түрээслүүлэхтэй холбоотой үүссэн баримтаар нотлогдох зардлыг хасаж, ашгаас нь татвар төлнө. Аж ахуйн нэгжүүд орлогын хэмжээнээсээ хамаарч нэг, эсвэл 10, хувь хүн ашгаасаа 10 хувийн татвар төлнө. Түрээс төлж буй хувь хүн, хуулийн этгээд нь төлбөрийн баримт заавал авна” гэсэн юм.
Манай улсад үйлдвэрлэл төдийлөн хөгжөөгүй. Харин үйлчилгээ, бэлэн бараа, бүтээгдэхүүнийг импортлон борлуулах бизнес түлхүү хөгжсөн, хэрэглэгч орон. Үйлчилгээ, барааны борлуулалтын аль алинд үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэн үйл ажиллагаа явуулах нь түгээмэл. Улаанбаатар дахь олон давхар, өндөр барилга, зах, худалдааны төвөөс эл байдал илт харагддаг. Ийм тогтолцооны цаана түрээслэгч, түрээслүүлэгч гэсэн хоёр тал харилцан хамааралтайгаар оршиж байгаа хэрэг. Гэтэл түрээслүүлэгчид нь нөгөө талаа “шулах”, үндэслэлгүйгээр үнэ тогтоох, зарим үед зальдах явдал түгээмэл болжээ. Нийтлэлийн эхэнд дурдсан түрээслэгчдийн хэн нь ч түрээсийн төлбөртөө и-баримт авч байгаагүй, авдаггүйгээ хэлсэн нь анхаарал татсан. Тодруулбал, үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууц, лангуу түрээслүүлэгчид үйлчлүүлэгчдэдээ төлбөрийн баримт өгөхгүй татвараас зайлсхийдэг аж. Үүнээс гадна бизнес эрхэлж буй байрны түрээсийн төлбөр өсөх тусам цаад утгаараа иргэдийн амьжиргаанд сөрөг нөлөөтэй. Түрээсийн зардлыг тухайн бүтээгдэхүүнийг худалдан авагчид төлөх учраас тэр. Тиймээс түрээсийн үйл ажиллагааг зохицуулах хууль, эрх зүйн орчин зайлшгүй шаардлагатай. УИХ-аас түрээслэх, түрээслүүлэхтэй холбоотой асуудлыг зохицуулах, гэрээний эрх зүйг боловсронгуй болгох хууль батлах талаар багагүй хугацаанд ярьж буй ч ахицгүй, тодорхой мэдээлэл алга. Энэ байдлаараа бол ихэнх тохиолдолд түрээслүүлэгч хожиж, түрээслэгчийн хохь болсоор байх нь.
