Д.Баяраа эхнэр, гурван хүүхдийн хамт Баянзүрх дүүргийн 28 дугаар хороонд амьдардаг. Тэрбээр сардаа 1.8 сая төгрөгийн цалинтай, хувийн байгууллагад ажилладаг жирийн нэг залуу. Харин түүний болон эхнэр, хүүхдүүдийнх нь мөрөөдөл дулаахан, тухлаг байранд амьдрах. Өөрийн газар дээрээ амины орон сууц барих гэтэл өртөг зардал нь орон сууцынхтай дүйцэхүйц өндөр гарч. Иймд хүүхдүүдийнхээ сургууль, цэцэрлэгт ойр орон сууцад л орохыг зорих болжээ.
Монгол залуусын мөрөөдөл өөрийн гэсэн байртай болох. Хүний амьдрах орон байр гэдэг нь угтаа мөрөөдөл бус, анхдагч хэрэгцээ. Аюулгүй, амар тайван, нэр төртэй, шаардлагад нийцсэн орон байртай байх эрхийг төр хүндэтгэж, хамгаалж, хангах үүрэгтэй. Гэтэл хүн амынх нь талаас илүү хувь амьдран, аж төрж буй Улаанбаатарт яндангийн тоог цөөлөх бодлого, шийдвэр дутагдсаар.
Дахин төлөвлөлт нэртэй “дайчилгаа”-наас өөрөөр иргэдийг орон сууцад оруулах, хашаандаа ая тухтай сайхан амьдрах боломж, боловсрол, эрүүл мэндийн чанартай үйлчилгээг ойртуулах асуудлыг орхигдуулсан. Ядаж л хотын захад амьдарч буй гэр хорооллын айл өрхөд дулаан, бохирын асуудлыг нь төвийн нэгдсэн системээр шийдчихвэл нүүрстэй зууралдаж суухыг хэн хүсэх билээ. Тодотгож хэлэхэд, төр засаг байр барьж өгөх ёстой гээд залхуурч хэвтэх тухай энд огт дурдсангүй. Харин өдөр, шөнөгүй, шударгаар хичээн зүтгэж, ажиллаж хөдөлмөрлөөд ч авсан цалин нь идэж уух, өмсөх зүүхээс хэтрэхгүй, хурааж хуримтлуулж чадахгүй, эцсийн найдвар нь жилийн зургаан хувийн хүүтэй орон сууцын хөнгөлөлттэй зээл болсон иргэдийн асуудлыг хэрхэн шийдэх тухай юм.
ОРЛОГО НЬ ХҮРЭХГҮЙГЭЭС ОРОН БАЙРТАЙ БОЛЖ ЧАДАХГҮЙ БАЙНА
Манай улс ипотекийн зээлийг 2010 оноос олгож эхэлсэн. Статистикийн мэдээллийн нэгдсэн сангийн тоон үзүүлэлтээс харахад энэ оны есдүгээр сарын байдлаар нийт 129.1 мянган хүн уг зээлд хамрагдаж, иргэдэд олгосон ипотекийн зээлийн өрийн үлдэгдэл 10.8 их наяд төгрөг байна. Энэ оны арваннэгдүгээр сарын байдлаар нэг их наяд төгрөгийн зээлийг 7800 өрхөд олгосон талаар Монголбанк мэдээлэв. Эхэнд өгүүлсэн иргэн Д.Баяраа 18 нас хүрсэн, эрх зүйн бүрэн чадамжтай, банк, санхүүгийн байгууллагад хугацаа хэтэрсэн, чанаргүй зээлгүй, төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцын ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээл болон түрээслээд өмчлөх орон сууцын хөтөлбөрт хамрагдаж байгаагүй гээд банкны шаардлагад бүрэн нийцэхийн зэрэгцээ азаар хараахан 45 нас хүрээгүй. Өөрөөр хэлбэл, зээлийн өр төлбөргүй, насны хязгаар даваагүй ч урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлж чадалгүй “бүдэрчээ”. Мөн банкнаас “Таны хүсэлтийг хоёр жилийн дараа хэлэлцэнэ” гэснээр итгэлийг нь мохоож. Хэдийгээр банк ипотекийн зээлийн урьдчилгаа 30 хувь гэдэг ч бодит байдалд 60-70 сая төгрөг гар дээрээ бэлэн байлгахгүй бол бүтэхгүйг учирласан. Татвар, шимтгэлд суутгасаар авч буй цалин нь орон байр бүү хэл, олигтойхон хувцас, аминдэмтэй хоол хүнсэнд ч хүрэхгүй байгааг тэрбээр нуулгүй ярьсан юм. Ажиллаж буй газар нь ч албан татвараас өндийхгүй, үйл ажиллагаа нь доголдож эхэлснийг хэлэв.
Дундаж болон дунджаас доогуур орлоготой иргэдийг орон байртай болгохын тулд ипотекийн зээл олгож буй. Гэвч эл зорилгодоо яагаад хүрэхгүй байна вэ. Энэ талаар эдийн засагч Р.Шинэгэрэлээс тодруулав. Тэрбээр “Төрийн бүтэц, орон тоог эрс багасгах ёстой. Хувийн хэвшлийнхэн эрхэлж болох салбарт төрийн бизнесүүд орж ирсэн. Үүнийг олон нийтийн нээлттэй компани болгох, эсвэл хувьд шилжүүлэх хэрэгтэй. Мөн гадаад, дотоодын хөрөнгө оруулалтын орчин тогтворгүй, байна. Гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татах нээлттэй орчин бүрдүүлэх нь чухал. Олон төрлийн татвар, хураамжийн давхардлыг багасах, иргэдийн орлогыг нэмэгдүүлэхэд анхаарах шаардлагатай. Орлого нь өсөж байж иргэд орон байртай, зээлээ төлөх чадамжтай болно шүү дээ. Иргэдийн чөлөөтэй бизнес эрхлэх боломжийг төр хаачхаад байна. Өөрөөр хэлбэл, хувийн хэвшлийн бизнесийн салбарт төр оролцоод ирэхээр өрсөлдөөн, хөрөнгө оруулах сонирхлыг хаадаг. Тухайлбал, манай уул уурхайн салбарт гадаадын хөрөнгө оруулалт орж ирэх үндэсгүй болчихлоо. Төрийн оролцоо, хүнд суртлыг цэгцэлж байж, дундаж давхаргынхан байртай болох боломжтой. Татварын дарамтаас болж хувийн хэвшлийнхэн бүтээмжээ сайжруулж, цалингаа нэмж чадахгүй байгаа шүү дээ. Жижиг, дунд бизнесийн салбарт хүртэл төр оролцоод өрсөлдөөнгүй болгосон. Төр улам данхайж, өөрийгөө санхүүжүүлэхийн тулд татвар хураамжийг “хүчээр” авч байна. Зээлээ эрсдэлд оруулахыг хүсэхгүй байгаа учраас банк, барилгын компанийнхан нөхцөл, шаардлагаа чангаруулах нь зах зээлийн жам. Үүнд татварын дарамт, төрийн бодлого нөлөөлж байна” гэв.
Ипотекийн зээл горилогсод долоон булчирхайгаа тоочиж, бүхий л орлого, зарлагаа сохор зоос ч үлдээлгүй тайлагнасны эцэст нааштайгаар шийдвэрлүүлж чадвал энэ насны хэрэг бүтэх нь тэр. Арилжааны банкуудын орон сууцын жилийн зээлийн хүү 20 орчим хувь бол ипотек үүнээс 3-4 дахин бага бөгөөд урт хугацаанд олгодог тул хүн бүр хошуурах нь ойлгомжтой. Гэвч бор зүрхээрээ зүтгэвэл энэ зээлд хамрагдах боломж тун бага. Төрийн банк гэхэд 2023 онд ипотекийн зээл хүссэн хүмүүсийн өргөдлийг одоо л шийдвэрлэж буй гэнэ. ХААН банк мөн хүсэлт хүлээн авч байгаа ч хэзээ шийдэгдэхийг хэлж мэдэхгүй гэв. Хамгийн хачирхалтай нь, банкууд хэдэн жил, сарын дараа гэж байхад барилгын компаниуд ипотекийн зээлийг хурдан шуурхай шийдвэрлэж өгдөг болоод багагүй хугацаа өнгөрөв. Тухайлбал, “Ипотекийн зээлд хамруулж өгнө” гэх зар цахимд хаа сайгүй. Ийм нэг зарын дагуу холбогдоход “Манай компани банктай хамтарч ажилладаг. Ямар ч асуудалгүй зээлд хамруулна. “Офицер”, “Зайсан” гээд хэд хэдэн байршилд ирэх зун ашиглалтад орох байр бий” гэв. Зарим нь урьдчилгаа мөнгөө байршуулж, захиалга өгсөн иргэдийг байрандаа ороход үлдэгдэл мөнгийг нь зургаан хувийн зээлд шилжүүлж өгөх гэнэ. Хууль журмаараа эл асуудлыг банк шийдэх атал барилгын компаниуд мэддэг болжээ. Иргэдийн эрээд сураад олдоггүй “эрдэнэ” энэ мэтээр барилгын салбарынхны “халаас”-нд багтсан бололтой.
ХҮНИЙ ЭРХИЙН МЭДРЭМЖГҮЙ “ШОУ”
Ерөнхий сайд Г.Занданшатар танхимынхаа сайд нарын хамт ирэх таван жилийн хөгжлийн төлөвлөгөөг өнгөрсөн сарын дундуур олон нийтэд танилцуулсан. Энэ үеэр Гэр бүл, хөдөлмөр, нийгмийн хамгааллын сайд Т.Аубакир дөрөв ба түүнээс дээш хүүхэдтэй өрхөд ипотекийн зээлийн дарааллыг урагшлуулна. Гэр бүлийн аль нэг гишүүнийг ХХОАТ чөлөөлнө” хэмээн мэдэгдсэн. Үүнийгээ дундаж орлоготой гэр бүл, мөн төрөлтийг дэмжих бодлого хэмээн тодотгосон ч төрүүлсэн хүүхдийн тоогоор нь иргэдээ ялгаварлан гадуурхаж, хүний эрхийн мэдрэмжгүй үйлдэл хийлээ хэмээн иргэд ихээхэн шүүмжилж буй. Тухайлбал, ипотекийн зээлийг нь наашлуулж өгсөн ч банкны шаардлага хангахгүй байхад хоосон “шоудлаа” хэмээн бухимдах хүн цөөнгүй. Үүний оронд иргэдийн орлогыг нэмэгдүүлэх, байрны урьдчилгаа төлбөрт хөнгөлөлт үзүүлэх нь илүү бодитой хэмээсэн.
Манай улсад 15 жилийн өмнө жилд 80 мянга орчим хүүхэд мэндэлдэг байсан бол өдгөө 50 мянга орчим болж буурсан. Ялангуяа хосуудыг гурав, дөрөв дэх хүүхдээ төрүүлэхэд нь дэмжих бодлого зайлшгүй шаардлагатайг хүн ам зүйч, судлаач, мэргэжилтнүүд хэлдэг ч төрөөс дорвитой дэмжлэг, хөшүүрэг үзүүлж чадахгүй байна. Хүүхдээрээ түрээ барихгүйгээр л хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах боломжийг иргэд хүсэж буй. Түүнээс хоосон амлалт хэрэггүй. Жишээ нь, ипотекийн зээлд хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэн, хүүхэдтэй айлыг дараалал харгалзахгүй оруулна гэж ярьдаг ч энэ нь биеллээ олоогүй. Хэдийн барилгынханд “барьцаалагдсан” ипотек танил тал, боломжтой хүнд үйлчлээд удаж буй. 1-2 жил хүлээнэ хэмээн иргэдийн ам хааж, зүрх үхүүлдэг ипотекийн зээлийг танилтай нэгэн гэрлийн хурдаар л шийдүүлдэг шүү дээ. Хүсэлтээ өгөөд хүлээж буй иргэдийн урдуур энэ мэтээр “дайрах” нь шударга өрсөлдөөнийг үгүйсгэж, тэгш бус байдлыг улам гааруулна.
Засгийн газрын хөнгөлөлттэй болон урт хугацааны ипотекийн зээлийг улс орон бүр өөр өөрийнхөөрөө хэрэгжүүлж буй. Зарим нь орон сууцын урьдчилгааны тодорхой хувийг буцалтгүй тусламжаар олгодог, зээлийн хүүгийн тодорхой хувийг төлдөг гэнэ. Түрээслээд өмчлөх систем нь мөн ихээхэн үр өгөөжтэй аж. Тухайлбал, Австралийн ихэнх мужид анх удаа орон сууц худалдан авч буй хүмүүст 10 мянган австрали доллар олгож, урьдчилгаа төлбөр маш бага, бүр 2-5 хувь төлөөд, өөрийн гэсэн байшинтай болох боломж олгодог юм байна. Эрх баригчид хоосон хийрхэж биш, иргэдийнхээ амьдралд нийцүүлсэн шийдвэр гаргадаг бол гэр хорооллыг тэлэх бус, “тэглэх” байсан биз.
