Ерөнхий сайдаар томилогдсоныхоо дараа Г.Занданшатар УИХ-ын чуулганы индрээс иргэдийн амьдралын чанарыг сайжруулах, орлогод нийцсэн орон сууцын хүртээмжийг нэмэгдүүлэх зорилгоор Орон сууцжуулалтын тусгай банк байгуулна гэж зарласан. Ерөнхий сайдын захирамжаар орлогод нийцсэн орон сууцын хөтөлбөрийг орон даяар хэрэгжүүлэхэд анхаарч, зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн оновчтой зохицуулалт, санхүүжилт, хууль эрх зүйн орчны шинэчлэл, олон улсын хамтын ажиллагааны шийдэл гаргаж, Засгийн газрын хурал¬даанд танилцуулах үүрэг бүхий ажлын хэсэг ч байгуулсан. “Ажлын хэсгийг Эдийн засгийн хөгжлийн сайд Н.Учралаар ахлуулж, ЗГХЭГ-ын дарга С.Бямбацогт, Сангийн сайд Б.Жавхлан, Байгаль орчин, уур амьсгалын өөрчлөлтийн сайд Б.Батбаатар, Гэр бүл, хөдөлмөр, нийгмийн хамгааллын сайд Т.Аубакир болон бусад албаныхны бүрэлдэхүүнтэй ажиллана. Ингэснээр Орон сууцжуулалтын банк байгуулна гэсэн Ерөнхий сайдын бодлого ажил хэрэг болох эхлэл тавигдаж байна” хэмээн Засгийн газрын Хэвлэл мэдээллийн албаны дарга Н.Баасандамба сүрхий мэдээлэл хийсэн.
Харин энэ салбарт олон жил “чанагдсан” мэргэжилтнүүд үүнийг өрөөсгөл, хөнгөн хуумгай шийдвэр хэмээн үзэж байна. Монголд орон сууцын дундаж үнэ сүүлийн 12 жилд 140 хувь давсан өсөлтэй, хүртээмж нь нийгмийн дийлэнх бүлгүүдэд буурсаар байхад хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлэх зорилготой төрийн өмчит байгууллага шинээр байгуулах санаачилга нь энэхүү гажуудлыг улам дэвэргэнэ гэж тэд болгоомжилж буй юм.
Америкийн Эдийн засгийн холбооноос эрхлэн гаргадаг “Journal of Economic perspectives” сэтгүүлийн энэ сард гарсан шинэ дугаарт орон сууцын зах зээлийг онцолсон шинжээчдийн нийтлэлүүдээс эш татан сэрэмжлүүлж байна, тэд. Тухайлбал, эдийн засагч Д.Ган-Очир “Бусдын, өөрийн өнгөрсөн хугацааны алдаанаас бид сургамж авч, зөв реформ хийж урагшлах учиртай. Милтон Фридман (Эдийн засгийн ухааны 1976 оны Нобелийн шагналт)-ы хэлсэнчлэн “Засгийн газрын түр зуурын хөтөлбөрөөс илүү байнгын зүйл гэж үгүй”-г мартаж үл болно” хэмээгээд орон сууцын үнэ, түрээсийн төлбөр өрхийн орлоготой харьцуулахад илүү хурдан өсөж, хүртээмж нь улам бүр муудахад нөлөөлдөг хүчин зүйл бол нийлүүлэлтээс давсан эрэлт гэдгийг сануулж.
Мөн тэрбээр “Нийлүүлэлт хязгаарлагдмал байгаа бүсэд урьдчилгаа төлбөрийн татаастай, дээрээс нь нэмээд татаас хүүтэй ипотекийн зээл олгох нь орон сууцын эрэлтийг нэмэгдүүлснээр үнийн хэт өсөлтөд хүргэдэг тул энэ нь асуудлыг шийдэх бус, харин ч хүртээмжийг улам бууруулдаг тухай олон улсын судалгааны үр дүнг танилцуулжээ. Орон сууцын үнэ, түүнийг барих өртгийн хоорондын зөрүү ч илт өсөж, үүнд нь нийлүүлэлтийн хязгаарлалт нөлөөлж байна. Иймд Монголын хувьд барилгын өртгийн индексийг чанарын ялгаатай бүлгүүдээр гаргаж, үнэтэй нь харьцуулдаг болох шаардлага ч бий. Энэ мэдээлэл дээрээс л бид хаана, юу болж байгааг илүү зөв оношилно” хэмээн онцолжээ.
Засгийн газар, Монголбанк хамтран 2013 оноос “Орон сууцын санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бий болгох хөтөлбөр” хэрэгжүүлсэн. Хөтөлбөрийн хүрээнд 9.2 их наяд төгрөгийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийг 132 мянга орчим зээлдэгчид олгосон байдаг. Иргэдийн амьдралын чанарыг дээшлүүлэх, агаарын бохирдлыг бууруулах нь Засгийн газрын тэргүүлэх зорилтын нэг. Үнэт цаасанд суурилсан санхүүжилтийн тогтолцоо бүрдсэн ч урт хугацааны тогтвортой эх үүсвэр бий болгох, зардлыг бууруулах, гаднын хөрөнгө оруулагчдыг татах зэрэг ажил учир дутагдалтай хэвээр байгаа. Өдгөө ипотекийн зээлийн хүсэлт өгсөн иргэд 2-3 жил дугаарлаж байгаа нь ч үнэн. Сайн, муугаар их хэлүүлдэг ч энэ тогтолцоог анхнаас нь бий болголцож, гол зохицуулалтыг хийж ирсэн МИК-ынхан 2013 оноос хойш тусгай активын 36 компани байгуулж, өнгөрсөн хугацаанд 6.5 их наяд төгрөгийн бонд гаргажээ. Орон сууцжуулах хөтөлбөрийн санхүүжилтийг 2017 оноос хойш бондын эргэн төлөлтөөр хийж буй. Сая хамгийн сүүлд гэхэд хэдхэн хоногийн Орон сууцын санхүүжилтийн тусгай банк байгуулах нь шийдэл үү, чөдөр үү өмнө нийт 612 тэрбум төгрөгийн дүнтэй, 30 хүртэлх жилийн хугацаатай ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргасан.
“МИК холдинг” хувьцаат компанийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга “Эдгээр бондын төлбөрийн 2.3 их наяд төгрөгийг Монголбанк орон сууцын зээлийн санхүүжилтэд дахин олгосон. Одоо ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 8.5 их наяд төгрөгт хүрсэн. Өөрөөр хэлбэл, тэр мөнгө л зах зээлд эргэлдээд, иргэдэд ипотекийн зээл авах боломж олгоод байна гэсэн үг. Тоогоор илэрхийлбэл, ипотекийн зах зээл хурдтай өссөн. Гэхдээ л хангалтгүй байгааг нийслэлийн гэр хороолол харуулдаг. Энэ нь хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийг анхнаасаа гэр хорооллыг дахин төлөвлөхөд чиглүүлэх бодлого баримтлаагүйтэй ч холбоотой. Орон сууцын хүртээмжийг нэмэгдүүлэх нь Засгийн газрын бодлогоос хамаарна. Тэр дундаа бага орлоготой иргэдийг орон сууцжуулах бодлого НОСК, ТОСКын үйл ажиллагаанаас ихээхэн шалтгаална. Харин МИК бол орон сууцын зээлийн санхүүжилтийг нэмэгдүүлэх зорилготой ажилладаг байгууллага. Ойрын үед бид гадаадаас санхүүжилт татах тал дээр нэлээд төвлөрч ажиллаж байгаа” хэмээн оны өмнөхөн ярьж байв. Гэтэл одоо Засгийн газар Орон сууцжуулалтын тусгай банк гээчийг байгуулж, жамаараа унаж, босоод бойжих гэж яваа орон сууцын зах зээлийн тогтолцоог төр “Бид гардаж өсгөнө” хэмээн урдуур нь хөндөлсөх болсны цаад учир юу вэ.
“Ажлын хэсгийг байгуулснаар гадаадын орнуудын жишгийн дагуу Орон сууцын санхүүжилтийн тухай хуулийг баталж, эрх зүйн зохицуулалтаар хангах, Орон сууцын санхүү¬ жилтийн корпорацыг шинээр үүсгэн байгуулах, үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан болон барьцаат үнэт цаасыг татварын бодлогоор дэмжихэд анхаарал хандуулах юм” гэж гялгар амлалт, хийсвэр төсөөлөл бүхий албан мэдээг хаа сайгүй түгээсэн. Гадаадаас санхүүжилтээ хэрхэн татах тал дээр МИК-тайгаа ямар байдлаар ажиллах юм, өрсөлдөх үү, хамтрах уу, адаглаад НОСК, ТОСК-тайгаа давхардал, чирэгдэл үүсгэхгүй байх нөхцөл бий юү гээд олон асуулт араасаа дагуулж байна.
Сүүлийн дөрвөн жилд шинээр олгосон арилжааны хүүтэй орон сууцын зээлийн хэмжээг ипотекийн хөтөлбөрийнхтэй харьцуулбал 1.5 дахин өндөр байгаа нь зөвхөн санхүүжилтэд анхаарах бус, энэ салбарт урт хугацааны санхүүжилтийн тогтолцоо бий болгох хууль эрх зүйн орчныг бүрдүүлэх, нэгдсэн бодлогоор хангах зайлшгүй шаардлага тулгарсныг илтгэнэ. Гэхдээ сэтгэлийн хөөрлөөр түргэн, түүхий хөдлөх бус орон сууцын хүртээмжийг сайжруулах бодлого, үйл ажиллагаа нь нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх, түүнд саад болж буй хүчин зүйлс, зохицуулалт, хязгаарлалтыг сулруулах зэрэг реформын өөрчлөлтүүдээс эхлэх ёстойг мэргэжилтнүүд зөвлөжээ.
Орон сууцын үнэ өрхийн орлогоос илүү хурдан өсөж байгаагаас хүртээмж нь жил ирэх тусам муудаж буй энэ үзэгдлийг “Housing affordability” гэдэг байна. Дундаас доош болон бага орлоготой өрхүүдэд илүү тод ажиглагддаг бөгөөд тэдний хувьд орон сууцтай болох мөрөөдөл нь улам бүр алсрахад хүргэдэг аж. Тэглээ гээд олон жил улиг болтол ярьсан “Орлогод нийцсэн орон сууц” мэтийн орон сууцын зах зээлийн эрэлт талд чиглэсэн арга хэмжээнүүд нь ихэнхдээ үр дүн муутай байдаг гэнэ. Орон сууц худалдан авах боломжит хэрэглэгчдэд зориулсан урьдчилгаа төлбөрийн татаас нь үнэндээ зах зээлийн нийт сегментдээ үнийн өсөлтөөр л дарамт болдог байна. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл нь орон сууцын эрэлтийг нэмэгдүүлснээр асуудлыг шийдэхийн оронд хүртээмжийг улам бууруулдаг тул энэ хямралыг шийдвэрлэх үр дүнтэй арга нь нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх явдал гэсэн үг. Хэдий чинээ олон орон сууц зах зээлд нийлүүлэгдэнэ, тэр хэрээр хотын хамгийн орлого багатай бүлгийнхэн ч байртай болох боломж нэмэгдэнэ. Хачирхалтай нь, орлого сайтай нийгмийн бүлгийнхэнд зориулсан шинэ орон сууц барьж, нийлүүлэлтийг дэмжих нь барилгын компаниудын хувьд ч ашигтай, эргээд нийт зах зээлийн сегментүүдэд ч орон сууцын үнэ орлогын харьцааг илүү ихээр бууруулдаг байна.
Эцэст нь, орон сууцын үнэ, түүнийг барих зардлын зөрүү улам бүр холдсоор байгаа нь хүртээмжийг сайжруулахад тээг болж буй нэг хүчин зүйл болжээ. Улаанбаатар хотын хувьд л гэхэд орон сууцын үнийг тооцохдоо шинэ, хуучин, эсвэл байршлыг нь голлодог нэгдсэн аргачлалтай ч өртгийн индексийг хамааруулахгүй байгаа нь цаашид зайлшгүй анхаарах ёстой хүчин зүйл мөнөөсөө мөн гэнэ шүү. Тэгэхээр Орон сууцжуулалтын тусгайлсан чиг үүрэгтэй банк байгуулах асуудлыг судлах Ажлын хэсгийнхэн хууль, эрх зүйн орчныг боловсронгуй болгохдоо энэ мэт зүйлийг хүртэл анхаарах ёстой болох нь. Үгүй бол “Засгийн газрын түр зуурын хөтөлбөрөөс илүү байнгын зүйл гэж үгүй” гэдэг шиг хор ур¬шиг нь өнө удаан үргэлжлэх түр зуурын хөтөлбөр болсон байх вий.
Л.Аргамжин
