Улаанбаатарт сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгө, ялангуяа оффисын барилгыг олноор нь ашиглалтад оруулж байна. 10 орчим жилийн өмнө хотын А зэрэглэлийн бүсэд “Central tower”, “Blue sky”, “City tower” зэрэг цөөн барилга байсан бол өдгөө тэдгээрээс ч өндөр, багтаамж ихтэй “цамхгууд” бага болон их тойрогт сүндэрлэх болсон. Оффисын ийм барилгуудын нэг ам метрийнх нь түрээсний төлбөр сард 60 000-100 000 төгрөг. Энэ нь 10 жилийн өмнөхөөс 3-4 дахин өссөн дүн аж.
Түрээсний төлбөрийн тухайд Сүхбаатар дүүргийн VI хороо, Бага тойрууд байрлалтай нэгэн оффисын менежер “Манай оффисын нэг ам метрийнх нь түрээс 75 000 төгрөг. Үүнд дулаан, интернэт, цэвэрлэгээ болон харуул хамгаалалтын зардал багтсан. Түрээслэгч зөвхөн цахилгааны төлбөрөө л төлнө. Нэг сарын барьцаа төлж, гэрээгээ жилээр хийнэ. Багадаа 30 орчим ам метр талбайтай өрөөнүүд бий. Үүний түрээсэнд сард 2.25 сая төгрөг төлнө гэсэн үг. Нэг сарын барьцаа авах учраас жилд 2.9 тэрбум төгрөг болно” хэмээв. Хотын төвд 30 ам метр буюу хааш хаашаа 5-6 алхам хэмжээтэй гэж болох оффист нэг жил “суух” зардал бараг 30 сая төгрөгт хүрэх нь. Оффисын түрээсний үнийг хямдруулах, хөнгөлөлт эдлэх боломж бий, эсэхийг лавлахад менежер нь “Зах зээлийн ханш ийм л байгаа шүү дээ. Төв талбайгаас 500-1000 метрийн зайд байршилтай, А зэрэглэлийн оффисууд бараг л бүгд ийм үнэтэй” гэлээ. Түүнчлэн тус оффисын барилгын дүүргэлт 60 гаруй хувьтай байгаа гэсэн.
Сүхбаатар дүүргийн III хороо, Энхтайвны өргөн чөлөөнд 10 орчим давхар худалдаа, оффисын зориулалттай барилга бий. Тэнд бэлэн хувцасны лангуу түрээслэн ажиллуулдаг нэгэн “Манайх 10 орчим ам метр талбайг одоогоор дөрвөн сая төгрөгөөр түрээсэлж байна. Би эл талбайг найман жил түрээслэн ажиллуулж буй бөгөөд анх нэг сая гаруй төгрөгийн үнэтэй байсан. Жил ирэх бүр л өссөөр өдгөө дөрвөн саяд хүрчихлээ. Түрээс, цэвэрлэгээний төлбөрт сүүлийн нэг жилд гэхэд бараг 50 сая төгрөг төлжээ. Бараа борлуулж амьдардаг хүн чинь төлөхгүй гээд ч яах билээ, түрээс битгий нэмэгдээсэй л гэж боддог доо” гэв.
Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, бидний нэрлэж заншсанаар III, IV хорооллын нэгэн барилгад гоо сайхны салон ажиллуулдаг Ч.Гантуяа “Манайх 40 ам метр талбайд алжаал тайлах төв, эмчилгээний гоо сайхны салон ажиллуулаад таван жил болж байна. Өөрсдөө талбайгаа засаж, тохижуулж орсон. Түрээсний төлбөр жил ирэх бүр нэмэгдсээр өдгөө сард 10 сая төгрөг болсон. Нэмээд цахилгааны зардалд сард 500600 мянган төгрөг төлдөг. Энэ барилгад маш олон түрээсний бизнес үйл ажиллагаа явуулдаг. Дунджаар 1-10 сая төгрөгийн түрээстэй. Бариа заслын нэг ор түрээслэхэд л сард нэг сая төгрөг төлөх жишээний. Томхон үл хөдлөх хөрөнгөтэй хүн сайхан биш гэж үү. Түрээслүүлээд л сард олон арван сая төгрөгийн орлого олчихно. Бид чинь өөрсдийн бизнесийг “унагаахгүй” авч явахаас гадна түрээслүүлэгчээ бас тэжээдэг юм шүү” хэмээсэн.
“Гранд плаза”-д хөгжмийн сургалтын төв ажиллуулж байсан нэгэн “Гранд плазагийн таван давхарт 150 гаруй ам метр “хар” талбай авч бүрэн засвар хийсэн нь 2016 он. Тухайн үед 50 орчим сая төгрөгөөр засварлаж, сургалтын төвийнхөө үйл ажиллагааг эхлүүлж байв. Тү рээснийх нь төлбөр сард 2.5 сая төгрөг байсан санагдана. Тэгээд ажлаа эхлүүлээд жил хүрээгүй байтал манай талбайг зарчихсан байсан. Худалдаж авсан хүн нь “Долоо хоногийн дотор талбайгаа суллана уу” гээд л ороод ирсэн. Яах ч аргагүй болж, авч болох тавилгаа аваад гарсан даа. Түрээсний талбай ашиглах, байр түрээслэх аль аль нь л хэцүү” гэсэн юм.
Харин хувцас загварын салонтой Г.Сарнай “Шинэ үйлчилгээний төвийг олноор нь ашиглалтад оруулаад байдаг. Сонирхоод ороод үзэхэд хоосон талбай, өндөр үнэ л байна. Тэгсэн хэрнээ үйлчлүүлэгчээ татах, үнэ ханшаа буулгах биш, улам л түрээсний ханшаа нэмэх юм. Зургаан сарын түрээсний төлбөрийг бүтэн төлбөл хоёр сар, жилээр нь төлбөл гурван сарын түрээснээс хөнгөлнө гэсэн гоё гоё рекламтай. Хүмүүс тухтай орчинд, хотын төвд оффистой болно гэж бодоод ордог, шатаад гардаг. Өчнөөн олон брэнд дампуурлаа, сошиалд өдөр бүр л нэг дэлгүүр, үйлчилгээний төв үүдээ барилаа гэж мэдээлдэг. Энэ чинь ажлын байрны түрээстэй л холбоотой. Ямар тооцооллоор ийм өндөр түрээс тогтоодгийг тодорхойлох, хянах байгууллага алга уу” гэлээ.
“ӨНДӨР БАРИЛГУУД ОЛНООР БОСОХ НЬ СУУРЬ ҮНИЙГ ХӨӨРГӨХ ЭРСДЭЛТЭЙ”
Улаанбаатар гэлтгүй улс даяар ажлын байр хомс, томоохон үйлдвэрүүдгүй орны иргэд бид. Маш олон хүн наймаа хийж, цайны газар, ресторан ажиллуулж, лангуу түрээсэлж амьжиргаагаа залгуулдаг. Үйлчилгээний байгууллагууд, компаниуд, хувийн сургууль, цэцэрлэгийн олонх нь өөрийн байргүй. Тиймээс ч оффис, бусад зориулаллтай байр түрээсэлдэг. Түрээсний байрныхаа төлбөрийг төлж дийлэхгүй, үйл ажиллагаа нь доголдоод, есдүгээр сарын 1-нд сурагчдаа хүлээн авсан ч арваннэгдүгээр сар гарахад нүүгээд явчихсан сургууль ч бий. Шалтгаан нь өнөөх л түрээсний ханшийн өсөлт.
Өөрийн хөрөнгөө яаж үнэлж, ямар шалгуур тавих нь эздийн асуудал боловч бидний дундаж цалин, зах зээлийн хэмжээ, үйлдвэрлэлийн бүтээмж зэрэгтэй харьцуулахад бүхий л тү рээсний үнэ харьцангуй өндөр байдаг. Нөгөөтээгүүр, хотын төвд маш олон түрээсний барилгууд, оффисууд эзэнгүй, дүүргэлт нь дөнгөж 50-60 хувьтай байгаа юм. Энэ нь уг зах зээлд нийлүүлэлт их байгааг илэрхийлж буй хэрэг. Хэдийгээр эрэлт өндөр учраас зах зээлийн зарчмаа даган, түрээсний бизнес “цэцэглэсэн” гэж болох ч үйлчлүүлэгч олдохгүй, өөрсдөө ч ашиглалтын зардалдаа шатдаг болов уу. Энэ талаар эдийн засагч Ч.Отгонтөгс “2015 оноос Улаанбаатарын оффисын зах зээлд өөрчлөлт гарч эхэлсэн. Энэ талаар судалсан судалгаа байхгүй ч барилгын төслүүд, үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын тайлангаас харахад сүүлийн 10 жилд нийлүүлэлт огцом өсжээ. Ялангуяа шинэ төлөвлөлтийн бүс Яармагт болон хотын А зэрэглэлд санал болгох оффисууд олширсон байна. Яагаад оффис тү рээслүүлэх нь нэмэгдэв гэхээр том талбайг нэг дор түрээслүүлэх, урт хугацаанд тогтмол орлоготой байх боломж бүрдүүлдэг. Мөн олон улсын болон дотоодын томоохон компаниуд имиж бүрдүүлэх, нэр хүндээ өсгөх зорилгоор өндөр зэрэглэлийн оффис сонирхох болсонтой холбоотой. Нөгөө талд, бохир мөнгө угаах, эргэлдүүлэх нэг арга нь үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууц барих юм. Ашигтай, эрэлт өндөр байх газрыг үнэ цохин худалдан авч, өндөр оффис босгодог. Өндөр барилгууд олноор босох нь эрчим хүч, дулааны хомсдол үүсгэх, бэлэн мөнгөний эргэлтийг сааруулах, бас шударгаар бизнес хийх сонирхолтой жижиг, дунд бизнес эрхлэгчдийн хөрөнгийг түрээсний төлбөрт “хураах” зэрэг эрсдэл дагуулж буй хэрэг. Мөн дулаан, цахилгааны хангамжаас булаалдаж, дэд бүтцэд дарамт учруулах нь наанадаж л гэр хорооллын ахуй хангамжийг дээшлүүлэх, утааны бохирдлыг бууруулахад сөрөг нөлөөтэй. Цаанадаж суурь үнийг хөөргөх эрсдэлтэй. Тиймээс түрээстэй холбоотой үйл ажиллагааг журмаар шийдвэрлэх, дүүрэг дүүрэгт нь тохирсон түрээсний дээд үнийн хязгаарыг тогтоох, гэрээ хийхдээ хуульч байлцуулах, хуулиар тү рээслэгчдийн эрх ашгийг хамгаалах зэргээр зохицуулах хэрэгтэй. Манай улс үл хөдлөх хөрөнгийн түрээс, борлуулалт, газрын наймаа зэрэгт анхаарал хандуулах цаг нь болсон” гэлээ.
Эдийн засгийн чадамж, бүтээмж муу, дундаж цалин багатай манай орон шиг улсад үл хөдлөх салбарын өсөлт хэт тэлэх, түрээсний ханш хэт өндөр байх нь дараах эрсдэлийг дагуулдаг юм байна. Үүнд asset bubble буюу үл хөдлөхийн хөөс үүсэх, эдийн засгийн үр өгөөжгүй хоосон байшингууд нэмэгдэх, улмаар банкны салбар эрсдэлд ордог аж. Аsset bubble үүссэнээр тухайн үл хөдлөхийн болон түрээсний талбайн үнэ бодит орлогоос тасрах, ашиглалтын бодит хэрэгцээ алдагдаж, хүлээлт бий болгодог. Мөн түрээслэгчгүй оффис, эзэнгүй орон сууц, үйлчлүүлэгчгүй худалдааны төвүүд олширч, улмаар зээл олгогч тал буюу банкнууд дахь найдваргүй зээлийн хэмжээ өсдөг. Зах зээлд эргэлдэж байх ёстой мөнгөн урсгал саарч, хөрөнгө нь цемент, ган, бетон болон царцах, хөдөлмөр үнэгүйдэх зэрэг сөрөг үр дагавартай аж. Өөрөөр хэлбэл, нэмүү өртөг, инновац үүсгэн, амьдралын тохь тух, мэдлэг бүтээж байх ёстой хөрөнгө хоосон байшин бол хувирна гэсэн үг. Барилгажилтыг даган үйлдвэрлэл, экспорт өсөхгүй, өндөр цалинтай ажлын байрууд бий болохгүй л бол олон шилэн барилга гэдэг нь эдийн засгийн өсөлт бус, дөнгө болдог байх нь. Тиймээс эдгээр асуудлыг зохицуулахын тулд оффисын шинэ төслүүдэд зөвшөөрөл өгөхдөө байршил, эрэлтийг харгалзан үзэх шаардлагатай гэнэ.
Мөн хоосон барилгад татвар, ашиглалтын зардлын шаардлагыг өндөр тавих хэрэгтэй. Түүнчлэн “царцсан” зарим оффисыг нийтийн орон сууц болон co working, startup hub, сургалтын төв, эмнэлэг зэргээр зохион байгуулбал нийгэмд тустай байх нь. Үүнээс гадна барилгын салбарт олгох зээлийг эрэлт, бодит ханшид нийцүүлэн хязгаарлах, барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг зөв тогтоох, зөвхөн түрээсний орлогоор баталгаажсан төсөлд хяналт тавих зэргээр анхаарах шаардлагатай. Ялангуяа Улаанбаатарт оффисууд хэт олширсон эсэх тү рээсний төлбөр бодитой, үгүйг мэргэжлийн байгууллагын тусламжаар хяналт хийлгэх ёстой аж. Ийм хяналт тавьж, дүгнэлт гаргаж байж үл хөдлөхийн салбарт дараагийн жилүүдэд авч хэрэгжүүлэх арга хэмжээг тодорхойлно. Харин энэ хэвээрээ байвал хөгжил, нэмүү өртөг, бү тээмж, үйлдвэрлэл бий болгох хөрөнгө үндэслэлгүй үнэтэй хоосон байшин болж, нийгэмд ч, эдийн засагт ч сөргөөр нөлөөлөх нь.
С.Дулам
