1.4 тэрбум хүн амтай БНХАУ-ын луугар эдийн засгийн дөрөвний нэг, ДНБ-ийх нь 29 хувийг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дангаар бүрдүүлдэг. Хотжилтын нөлөө болон төрийн дэмжлэгтэй зээлээс үүдэн иргэдийн дунд үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн найдвартай гэж үзэх соёл тус улсад газар авсан юм. Гэвч Хятадын орон сууцын барилга байгууламж барих, борлуулах томоохон групп асан “China Evergrande” өнгөрсөн сарын 25-нд Хонконгийн биржээс компанийн бүртгэлээ хасуулахдаа тулав. Учир нь тус улс 2021 оны наймдугаар сараас хойш үргэлжилж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямралаа “хатуу гараар” шийдвэрлэх гэж зүтгэсээр өнөөг хүрсэн ч өрөнд баригдаж, өтөнд идэгдсэн дотоодын компаниудаа дампуурал руу улам түлхэж, орон сууцын зах зээл нь сэхэл авахаасаа өнгөрч буй гэхэд хилсдэхгүй болоод байна.
Энэ салбарын уналт өрхийн амьжиргаа, орон нутгийн засаг захиргааны орлого төдийгүй БНХАУ-ын Коммунист намын хууль ёсны байдал, засаглах эрхийн үзүүлэлтэд сөргөөр нөлөөлж байгааг шинжээчид дурджээ. Тэгэхээр тус улсад яагаад орон сууцын зах зээлийн хямрал нүүрлэх болсон тухай, энэ нь манай оронд хэрхэн нөлөөлж болох талаар дэлгэрэнгүй тайлбарлая.
Өнгөрсөн оны байдлаар БНХАУ-д байр, орон сууцын үнэ таван хувиар буурсан ч энэ нь 2027 он хүртэл дахин 10 орчим хувиар унах төлөвтэй байгаа аж. Уг таамаг нь тус зах зээл ойрын хугацаанд сэргэхгүй гэсэн дохио юм. Хуучин байтугай шинэ орон сууцын борлуулалт сул хэвээр, зарагдаагүй байрны нөөц 409 сая ам метрт хүрч, түүхэн дээд түвшиндээ очоод буй. Хятадын Засгийн газраас салбарыг бүхэлд нь аврах багц арга хэмжээ авч хэрэгжүүлээгүй ч хот, бүс нутгийн хэмжээнд хэсэгчилсэн бодлого явуулж байгаа. Гэвч төдийлөн үр дүн алга. Үүн дээр нэмэх нь эдийн засгийн бусад үзүүлэлт болох үйлдвэржилт, ажил эрхлэлтийн түвшин хангалтгүй хэвээр буй нь үл хөдлөх хөрөнгийн хямралыг даамжруулж, илүүдсэн нийлүүлэлттэй, хэрэглэгчийн эрэлт сул, хөрөнгө оруулагчдын итгэл сул орчинд удаан уях төлөвтэй. Түүнчлэн 2025 оны байдлаар орон сууцын төс¬лийн хөрөнгө оруулалтын хэмжээ нь 2020 оны Ковидын шокоос хойших хамгийн өндөр дүнгээр хумигдсан байна. Хамгийн сонирхолтой нь, Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 2020 оноос хойш 18 их наяд ам.долларын хөрөнгийн алдагдал хүлээсэн нь дэлхийн үлэмж хямралын нэгт тооцогдоход томоохон түлхэц болжээ.
ЭНЭ БҮХЭН ХААНААС ЭХЛЭВ?
1990-ээд оноос Хятад улс эрчимтэй хотжиж, хотуудад хүн амын төвлөрөл нэмэгдсэнээс үүдэн орон сууцын эрэлт огцом өссөн юм. Энэ үед эрх баригчид үл хөдлөх хөрөнгийг эдийн засгийн гол хөдөлгөгч хүч болгох боломжтой хэмээн сэтгээд барилга, орон сууц барих, борлуулалтын компаниудад санхүүгийн дэмжлэг үзүүлж, үйл ажиллагаа явуулахад шаардлагатай зээлийн уян хатан нөхцөлийг төрийн оролцоотой бүрдүүлсэн нь тус зах зээл хурдтай тэлэхэд нөлөөсөн. Ийнхүү 2000-2010 он хүртэл “Evergrande”, “Country garden”, “Vanke” зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компани зээл, урьдчилгаа төлбөр, өрийн санхүүжилтэд тулгуурласан асар их хэмжээний барилга, орон сууцын төслийг хэрэгжүүлсэн ч алсдаа төрөөс үүнд бодлогын хязгаарлалт тогтоосноор тэд эхнээсээ дампуурахад хүрсэн гэж үздэг. 2021 онд “Evergrande”-ийн өрийн хямрал олон нийтэд ил болсон нь хэрэглэгчдийн итгэлийг бууруулж, байраа буцаахад хүргэж, тэр ч бүү хэл “mortgage boycott” буюу урьдчилгаа төлбөрөө буцаан авах, зээлээ төлөхгүй байх хөдөлгөөн эхэлсэн нь тус хямралыг хурцатгах үүтгэл болсон юм.
2022 оноос өнөөг хүртэл зах зээлийн дунд хугацааны сэргэлт хийх гэж олон удаа оролдсон ч улсын хэмжээнд тогтворжилт ажиглагдаагүй байна. БНХАУ-ын Ерөнхийлөгч Ши Жиньпин болон улс төрийн товчооныхон үл хөдлөхийн сал¬барын хямралыг тогтворжуулж, урт хугацаандаа зогсооно гэж амлалт өгснөөс хойш даруй нэг жил өнгөрчээ. Түүнчлэн АНУ-д төвтэй, дэлхийн хэмжээний хөрөнгө оруулалтын банк, санхүүгийн үйлчилгээ үзүүлэгч “Goldman sachs” энэ алдагдлыг засахад 2.1 их наяд ам.доллар шаардагдана гэж үзэж буй. Товчхондоо, “Evergrande”, “Country garden” тэргүүтэй томоохон хөгжүүлэгч компаниудын өрийн дампуурал, Хятадын Засгийн газрын үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн хяналт, хатуу бодлого, орон сууцын борлуулалтын уналт, гадаадын хөрөнгө оруулалт, төслүүдийн санхүүжилт хумигдсан зэрэг шалтгаан энэ нөхцөлд хүргэжээ.
Харин Хятад улс үүний эсрэг хэд хэдэн арга хэмжээ авч хэрэгжүүлсний дотор орон сууц худалдан авагчийн урьдчилгаа төлбөрийн доод хэмжээг 25-аас 15 хувь болгон бууруулж, арилжааны банкуудад байгаа зээл олгоход хуваарилагдсан бүх мөнгийг төрийн өмчийн компаниудад хямд үнэтэй орон сууц худалдан авахад зориулахаар төлөвлөсөн аж. Мөн барилгын салбарын компаниудад санхүүжилт өгөх олон төрлийн хувилбартай хөтөлбөр, бүс нутаг байгуулалт, шинэ орон сууцын дэд бүтцийн төслүүдэд хөрөнгө оруулах, зарим хотод орон сууц эзэмших журмыг сулруулах, “Хуучнаа өгөөд шинийг ав” тэргүүтэй бодлого хэрэгжүүлж буй ч тааруухан үр дүнтэй байна хэмээн эдийн засагчид дурджээ.
ХЯТАДЫН ХЯМРАЛ МАНАЙ УЛСАД
Тус улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үүссэн эл нөхцөл байдал Монгол Улсын экспортын орлого, түүхий эдийн нийлүүлэлтэд шууд болон шууд бус замаар тодорхой нөлөө үзүүлж эхэлсэн. Тухайлбал, барилгын салбарын борлуулалтын уналт нь түүхий эд буюу нүүрс, зэс, төмрийн хүдрийн эрэлтийг нэн тэргүүнд бууруулж буй. Түүнчлэн Хятадын эдийн засгийн удаашрал нь хөрөнгө оруулалтын урсгал төдийгүй хөрөнгө оруулагчдын итгэлийг бууруулж, Монгол дахь төслүүдийн санхүүжилтэд сөргөөр нөлөөлөх эрсдэлтэйг эдийн засагчид анхааруулж байгаа юм. Мөн манай улсын инфляц, валютын ханшид тодорхой хэмжээний нөлөө үзүүлж эхэлсэн бөгөөд өнгөрсөн наймдугаар сард инфляцын түвшин зургаан хувьд хүрсэн нь үүнтэй зохих хэмжээгээр холбоотой гэнэ. БНХАУ дотоодын эрэлтээс үүдэх алдагдлаа экспортоо өсгөх замаар нөхөж буй нь үйлдвэрлэгч орнуудад дарамт болж буй.
Монгол Улсын төсвийн орлогын дийлэнх нь нүүрс, зэс зэрэг түүхийн эдийн экспортоос бүрддэг нь нууц биш. Харин энэ эрэлт буурахад орлого багасч, төсвийн алдагдал үүсэх эрсдэл бодитоор нэмэгдэж байна. Үүний зэрэгцээ дотоодын инфляц, төгрөгийн ханшийн савлагаанд бид мөнгөний бодлогын хяналтаар эдийн засгийн тэнцвэрийг хадгалах шаардлага тулгарч буй аж. Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямрал нь Монголын эдийн засгийн гадаад хөрөнгө оруулалт, орлого, дотоод зах зээл, мөнгөний бодлогын тогтвортой байдалд дам сөрөг нөлөө үзүүлэх эрсдэл энүүхэнд буй юм. Энэ нөхцөлд Монгол Улс шинэ зах зээлд гарах, дотоодын үйлдвэрлэлийг дэмжих, мөн¬гөний болон төсвийн бодлогоо уян хатан байлгах зэрэг арга хэмжээг авч хэрэгжүүлэх шаардлагатайг мэргэжилтнүүд онцлов.
Д.Хэрлэн
