Орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн 60 хувийг Засгийн газар батлан даах журам гаргахаар болоод буй. Тэгэхээр орон сууцны үнийн 12 хувийг бэлнээр, үлдсэнийг нь урт хугацаатай найман хувийн хүүтэй зээлээр төлөх боломж иргэдэд нээгдэж байна гэсэн үг. Найман хувийн хүүтэй зээл олгож эхэлмэгц орон сууцны борлуулалт эрс нэмэгдсэн. Арилжааны банкууд 2013 оны сүүлийн хагаст нэг их наяд гаруй төгрөгийн орон сууцны зээл олгосон байдаг. Тухайн үед банкууд эдийн засагчдаа зөвхөн орон сууцны зээлийн хүсэлт нягтлуулахаар томилж байлаа. Монголбанкны мэдээлснээр бага хүүтэй зээл олгож эхэлсэн буюу 2013 оны зургадугаар сараас хойш 34 мянган өрх шинээр орон сууцны зээл авчээ. 2003 оноос хойш нийт 68 мянган өрх орон сууцны зээлд хамрагдаад байгаа. 2014 он гарснаар орон сууцны зээлийн эрэлт жигдэрсэн. Өдийг хүртэл сард дунджаар 1500 гаруй өрх ипотекийн зээл авч буй нь судалгаанаас харагддаг.
Төвбанкнаас гаргасан судалгаагаар 2015 оны хоёрдугаар сард 1463 иргэн 83 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээл авсан гэнэ. Харин орон сууцны нийлүүлэлт энэ онд үлэмж хэмжээгээр өсөх нь тодорхой болоод буй. Борлогдоогүй 7000 орон сууц бий аж. Мөн энэ онд 25 орчим мянган орон сууц ашиглалтад орно. Тэгэхээр дор хаяж 30 мянган байр зах зээлд нийлүүлнэ гэж Барилга, хот байгуулалтын яамныхан тооцоолж буй. Энэ бол сүүлийн хоёр жил ашиглалтад орсон орон сууцны тоотой дүйх үзүүлэлт юм. Нийлүүлэлт огцом өссөнөөр зах зээлд илүүдэл үүсэж, барилгын салбараа унагах эрсдэл дагуулж байгаа. Мөн эдийн засаг хүндэрсэн нь бүх салбарын орлогыг бууруулаад буй. Барилгын салбарт 90 мянган хүн ажилладаг. Энэ салбар нурвал төдий тооны хүн ажилгүй болж, амьдрал нь ядуурна. Арилжааны банкуудын нийт зээлийн багцын 13 хувийг барилгын салбарын зээл эзэлж байгаа. Орон сууц борлогдохгүй бол угсралтын компаниуд зээлээ төлж чадахгүй. Барьцаалж зээл олгосон орон сууцны үнэ унавал бүр аюултай. Банк алдагдал үүрэх эрсдэл нэмэгдэнэ гэсэн үг. Барилгын салбар ганцаараа унахгүй, бусдыгаа ч “зулгаана”.
Дотоодын нийт бүтээгдэхүүний 10 гаруй хувийг бүрдүүлдэг энэ салбар нурвал эдийн засаг хүчтэй доргих нь гарцаагүй. “Иймээс орон сууцны борлуулалтыг нэмэгдүүлэхийн тулд Засгийн газрын батлан даалт гаргуулахаар болсон” гэж Барилга, хот байгуулалтын сайд Д.Цогтбаатар ярилаа. Засгийн газраас орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн батлан даалтад 80 тэрбум төгрөг зарцуулахаар тогтжээ. Нэг зээлдэгчид 20 хүртэл хувийн зээлийн баталгаа гаргаж өгнө. Дунджаар нэг зээлдэгчид 20 сая төгрөгийн батлан даалт гаргана гэж тооцвол 80 тэрбум төгрөгөөр 4000 орон сууц борлуулах хөшүүрэг болно. 15 саяын батлан даалт гаргуулна гэж тооцвол 5300 орон сууц худалдах хөшүүрэг болох юм. Эдийн засаг хүндэрсэн ч орон сууцны борлуулалт төдийлэн буурааг үй. Засгийн газрын батлан даалтгүйгээр урьдчилгаа төлбөрөө өгөөд сар бүр 1500 өрх ипотекийн зээл авна гэж тооцвол энэ жил 18 мянган орон сууц борлуулна. Дээрээс нь Засгийн газрын баталгааг нэмбэл 20 гаруй мянган орон сууц борлуулах магадлалтай. Гэхдээ эдийн засаг хэрхэх нь тодорхойгүй байгаа учраас тааварлахад бэрх. Засгийн газрын баталгаа нь хэд хэд давуу тал бий болгоно.
Сарын орлого нь ипотекийн зээл авахад хүрэлцэх үйц мөртлөө урьдчилгаа төлбөрөө хуримтлуулж чадаагүй айлд орон сууцтай болох боломж олгоно. Мөн барилгын салбарын санхүүгийн байдлыг дэмжинэ. Засгийн газрын батлан даалтаар хөшүүрэгдэн 5000 орон сууц борлуулахад барилгын салбарт чамгүй орлого орох нь тодорхой. Нэг орон сууцыг 80 сая төгрөгөөр борлуулна гэж тооцвол барилгын салбарынхан 400 тэрбум төгрөг халааслах юм. Монголбанкны ерөнхийлөгч Н.Золжаргал “Засгийн газар урьдчилгаа төлбөрийнх нь 20 хувийг банкинд байршуулсан тохиолдолд зээлдэгчээс 10 хувийг нь гаргуулаад орон сууцны зээл олгоход ямар ч асуудалгүй. Харин батлан даах механизм бүрдүүлэхгүйгээр зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь болгох боломжгүй” гэв. Зээлийн хүүг 10 хувь болгож бууруулбал илүү олон хүн орон сууцтай болно гэж ярих нь бий. АНУ-ын моргэйжийн зээлийн хямрал 2008 онд дэлхийн эдийн засгийг нураасан сургамжтай.
Тэднийх урьдчилгаа төлбөрийг нь хөнгөлөх гэх мэтээр орон сууцны зээлийн шалгуурыг хэт бууруулснаас эдийн засгийн хямралыг өдүүлсэн юм. Төлбөрийн чадваргүй олон хүн орон сууцны зээл олгох нь эцэстээ хямралд хүргэдгийн жишээ энэ. Тиймээс Монголбанкныхан урьдчилгаа төлбөрийг 30 хувиас бууруулахгүй гэсэн байр суурь баримталж байгаа. Төвбанкны эдийн засагч Д.Баянзул “Урьдчилгаа төлбөрийг бууруулбал зээлдэгчийн сард төлөх өрийн дарамт нэмэгдэнэ. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хэлбэлзлээс шалтгаалж, өрийн дарамт үүсэж болзошгүй байдаг. Урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах нь зээлдэгчийг эрсдэлд оруулдаг. Хэрэв зээлдэгч төлбөрийн чадваргүй болбол орон сууцыг нь хураана. Дээрээс нь санхүүгийн асар их алдагдал, хохирол амсана. 30 хувийн урьдчилгаа төлбөрийн шаардлага нь зээлдэгчийг хамгаалсан зохицуулалт юм” гэж тайлбарласан. Засгийн газар 80 тэрбум төгр өгийн баталгаа гаргаснаараа барилгын салбараа дэмжиж байна. Өөрөөр хэлбэл, тусаж магадгүй өвчнөөс сэргийлж тарилга хийж буй хэрэг. Нөгөөтэйгүүр урьдчилгаа төлбөрөө хуримтлуулж чадаагүй хүмүүст тус хүргэж буй.
Зээлийн батлан даалтын 20 хувийг хэрхэн төлүүлэх нь тодорхойгүй байна. Юутай ч буцалтгүй тусламж болгож өгөхгүй нь ойлгомжтой. Тэгэхээр зээлдэгч баталгаагаа ч, зээлээ ч урт хугацаанд төлөх болов уу. Ер нь нийт орон сууцны үнийн 90 хувийг төлнө гэсэн үг. Засгийн газар 80 тэрбум төгрөгөөр л зээлийн баталгаа гаргах аж. Д.Цогтбаатар сайд “Засгийн газрын баталгаа нь эдийн засгийн хүндрэлтэй, орон сууцны нийлүүлэлт ихэссэн үед салбараа аврахаар түр авч хэрэгжүүлж байгаа арга хэмжээ” гэсэн юм. Мөн Барилга, хот байгуулалтын яамныхан орон сууцны түрээсийн үйлчилгээг хөгжүүлэхээр ажиллаж буй гэнэ. Энэ нь ч орон сууцны борлуулалтыг өсгөх арга хэмжээ юмсанж. Гадаад, дотоодын томоохон хөрөнгө оруулагчдад орон сууцны барилга, хотхоныг бүхлээр нь худалдаж аваад түрээслүүлж ашиг олох боломжийг нээх нь. Тус яамныхан БНСУ-аас хөнгөлөлттэй зээл авахаар хөөцөлдөж буй. Үүгээрээ Төрийн орон сууцны корпорацыг хөрөнгөжүүлэх гэнэ. Ингэснээр тус корпорацын бизнес орон сууцны барилга худалдаж аваад хямд үнээр түрээслүүлэх үйлчилгээнд шилжих юм байна. Ийм төрлийн бизнест гадаадынхныг ч татан оруулахаар ажиллаж эхэлжээ.
Т.ЭНХБАТ
